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だれにサポートを頼むのか・・・
大規模修繕工事 は、管理組合が主体となって、工事を発注することになります。そのため、工事に関する専門的な知識が必要です。しかも扱う金額が大きいため、戸惑ってしまいます。
『どこから手をつけて良いのか、まったく見当がつかない・・・』 という管理組合も多くみられます。
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透明性の確保
大規模修繕工事は、マンションの規模によりますが、その工事費が数千万円から数億円になります。当然、そのお金を目当てにした利権が絡んできます。
『区分所有者の一部の人だけで、大規模修繕工事を計画している』・・・このように思われないためにも、情報は全てオープンにする必要があります。意見のある方には、理事や修繕委員会でなくても、一緒に会合に参加してもらうとよいでしょう。
また『自分は聞いていない』 などという人が出ないように、打合せした内容は議事録にして、区分所有者全員に配布する必要があります。そうすると自然と、区分所有者の意識が大規模修繕工事に向かうようになります。
『共同の利益』 のために、区分所有者が一緒になって協力し合うことが、大切です。
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修繕委員会の活用
区分所有者の中には、建築や不動産関係の職業に就かれている方も、少なくないでしょう。大規模修繕工事は計画から工事完了まで、2年から3年と長い期間を要します。また、防水工事や塗装工事などの、ある程度専門的な知識も必要です。
管理組合の理事長や理事 は、マンション内の他の業務も抱えています。また任期が過ぎて途中で交代すると、その引き継ぎが大変です。そこで、大規模修繕工事を円滑に進めるため、専門の委員会を設置すると、合理的に計画が進められると考えられます。
理事会と大規模修繕委員会は、うまく連携する必要があります。できれば、何人かの理事が委員会に出席し、共通の認識の上で行動することが必要と考えます。
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だれが進めるのか・・・
『マンションのメンテナンスは、管理会社に任せておけば全部やってくれる』・・・こういった考え方は、はっきりいって間違っています。修繕工事の発注者は、マンションの区分所有者 の集まりである『管理組合』です。管理会社が主体になり、管理組合が知らない間に進められているような修繕計画は、むしろ怪しむべきです。
管理組合が主体となって大規模修繕工事が計画され、管理組合によって施工業者が決められます。また、工事費を出すのも管理組合（つまり、区分所有者全員）です。
大規模修繕工事に必要な、マンション全体を覆う足場やシートは、日常生活に不便を強いられます。ですが、工事が安全かつスムーズに進むように協力するのも、区分所有者と居住者全員なのです。
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修繕のタイミング
大規模修繕の時期は、一律に決められているわけではありません。計画的を立てることは大切です。ですが、長期修繕計画で今年が大規模修繕の年だからといって、必ず工事が必要というわけではありません。程度にもよりますが、2から3年先延ばししても構わないと考えます。
よくある、『このマンションも、築○年目だから修繕しなければならない・・・』といった、大規模修繕工事ありきの考え方は間違いといえます。
では、いつ修繕すればよいのでしょうか？・・・それは、耐用年数やメーカーの保証期間、実際の劣化状況、そして管理組合の修繕に対する体制、修繕積立金 の残高、などによって変わってくるのです。これらを踏まえた、総合的な判断が必要といえます。
長期修繕計画では、どのマンションもおおむね10?15年のサイクルで、大規模修繕工事が設定されています。一概には言えませんが、極力、工事を先延ばしし、できれば15年のサイクル（もしくはそれ以上）で、大規模修繕工事を行った方が良いと考えます。サイクルを延ばせば、修繕積立金を低く抑えることができるためです。
くれぐれも、『管理会社の言いなり』 に、ならないよう注意してください。
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共用部と専有部
大規模修繕工事において注意が必要なのは、管理組合 が修繕しなければならない部分と、区分所有者自身が修繕すべき部分の分け方です。
・管理組合が修繕しなければならない部分は『共用部分 』 です。・・・屋上防水、外壁、共用廊下、エレベーター、自転車置き場、機械式駐車場、給水管、受水槽、排水管 など
・区分所有者自身が修繕すべき部分は『専有部分』 です。・・・ただし、バルコニーは各住戸が専有使用していますが、一般的には共用部分 として、管理組合が修繕することになります。
【給水管や排水管は、特に注意が必要】
給水管や排水管のように、共用部分と専有部分が一体となっているものについては、工事の時期を分けずに、一緒に工事を行うのが最善策と考えます。共用部分である立て管を修繕しても、住戸内の横引き管が既存のままだと効果が半減するためです。
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どこを修繕するのか？
マンション内の共用部分 は、すべて大規模修繕工事の対象になります。建物全体のほか、ふだん目にすることの少ない給水管、受水槽、排水管、ガス設備、電気設備なども含まれます。敷地内の舗装、植栽、自転車置き場、機械式駐車場 なども忘れてはいけません。
【大規模修繕工事の主な内容】
・屋上防水改修・・・アスファルト防水、防水押えコンクリート
・外壁改修・・・タイル、塗装
・床防水改修・・・共用廊下、バルコニー
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修繕工事の考え方
マンションは、管理組合 の考え方ひとつで大きく変わるといっても、過言ではありません。自分たちがそのマンションを大切にし、長く住み続けたいと思うなら、資産価値の高いマンションにすることもできます。
1.自分たちのマンションには、どんな設備があるのか。
2.過去にどんな修繕をしているのか・・・
またその部分は、今はどうなっているのか。
3.マンションの設計図書や修繕記録は整っているのか。
これらについて、理事会などで意見交換することをおすすめします。『自分は素人だから専門的なことは判らない』とおっしゃる方がおられます。ですが、誰だって最初は素人です。判らないことがあれば、ひとつひとつ覚えていけば良いいと思います。
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劣化や不具合
買った当初は最新鋭の分譲マンションでも、年数が経つにつれ、だんだん新築物件との機能格差が広がっていきます。たとえば、オートロック、インターネット設備、デジタル放送等の共視聴設備、カメラ付きインターホン、防犯カメラなど、こういった設備の技術は、年々高度なものになっていきます。
また、法令の改正により『法規上必要とされる性能』を、既存の設備では満たさなくなってしまうことも、少なくありません。そのため、既存の設備を丸ごと交換したり、足りない設備を新たに設置したりといった工事も、管理組合の意思で行うことになります。
そのほか、マンション購入時には気付かなかった建物のもともとの不便さや、安全性、維持管理にコストがかかりすぎるなどの問題も発生してきます。こういった場合も修繕工事をして、不具合をひとつひとつ解消していかなくてはなりません。
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なぜ必要なのか。
どんなに強固な構造のマンションでも、手入れを怠ると年月の経過とともに、劣化が進んでいきます。マンションの安全性や快適性、資産価値を守るためには定期的な修繕が必要なのです。
ただ古ぼけさせるのではなく、より美しく住み心地の良いマンションに発展させるのは、 区分所有者 の皆さん一人ひとりの協力が不可欠といえます。・・・『無関心が最大の敵！』なのです。
横領の手口
【管理組合の資金 約8,000万円を横領 マンション管理会社の元係長】
ライオンズマンションの管理業務を請け負う大京アステージ（東京、益田知社長）は2008年3月5日、同社沖縄支店（旧沖縄大京）の三十代の元男性係長が2000年1月から2008年1月までの間に、判明している分だけで那覇市を中心とした県内の19のマンション管理組合の運営資金約八千万円を横領していた。
各マンションでは、入居世帯が月約10,000円から約30,000円を払い、運営資金として積み立てている。
元係長は自分の担当するマンション組合に対し、運営資金の口座を移したり、修繕費や共益費の名目で金を出し入れしたりする際、架空の書類を作成し、組合の承認印をもらっていた。さらに残高証明書を偽造し、発覚を防いでいたという。
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事件の概要
この事件は、業界最大手の不祥事だけに大きな波紋を呼んでいます。
2007年4月大京アステージによる沖縄大京の吸収合併に伴い、会計業務の本社集約に向けた変更作業の過程で発覚しました元係長は2000年1月から2008年1月までの間、判明している分だけで約8,000万円を、担当していた県内19の管理組合から私的に流用していました。
架空の支出で理事長の承認印を得たり、ペイオフ対策として管理組合口座から別口座への移管の際、一部横領したまま残高証明書を偽造するなどして発覚を防いでいました。〔（株）マンション管理新聞社発行 マンション管理新聞 第735号より抜粋〕
大京アステージ ホームページ トピックス 2008.3.5
不祥事件の発生について
過去実際に起こった事件
【ライオンズマンション管理組合の資金 約8,000万円横領】
大京アステージは2008年3月5日、沖縄支店元係長が管理組合の運営資金約8,000万円を着服流用していたと発表しました。大京アステージによると被害に遭った19の管理組合には報告を行い、同社が全額弁済したとしています。しかし着服期間は約8年に及び、社内でのチェック体制の甘さが浮き彫りになりました。
管理委託契約
管理委託契約についてですが・・・
・新たに契約を結ぼうとする時
・契約内容が変更となる時
については、区分所有者全員に対して「重要事項説明書」を配布し、説明会を開催しなければなりません。
また、従前と同様な内容で管理委託の再契約をする際には、区分所有者全員に重要事項説明書を配布した上で、理事会（理事長） に対し説明をする必要があります。それは総会 の場で説明しても構いません。
基本的に区分所有者から集めた管理費は、管理会社が好き勝手に使ってよいということではなく、管理組合との管理委託契約により管理業者が受け取る管理委託費の他は、管理組合から認められている費用しか使うことができません。その事務報告も理事会（理事長）に対して、必要とされます。
管理業務主任者
管理業務主任者は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律 制定にともない、マンションの委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行うために設けられた国家資格のひとつです。
宅地建物取引主任者が不動産仲介業を営む際に必要なのに対し、管理業務主任者はマンション管理業を営む際に、設置が義務付けられます。管理業務主任者はその職務の上で、マンション特有の色々な問題に精通していなければなりません。
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マンションの管理会社
2000年12月にマンション管理適正化法が成立し、2001年以降、マンション管理組合 から委託を受けて管理業を行う場合、国土交通省への登録が義務付けられました。
（この法律で言う管理業とは、区分所有関係にある分譲マンションを対象としたものです。オーナーが丸ごと１棟所有しているような、賃貸マンションには適用外です。）
したがって、どのような職種の会社であっても管理業として国土交通省に登録していれば業務が可能です。マンション管理会社が、マンションを販売した不動産会社であったとしても、問題ないです。
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定期総会の議決
定期総会の議長は、特別な事情が無い限り、管理組合の理事長 が行います。『総会は、管理組合員の半数以上の出席が必要』というような、規約があるマンションもあります。
定期総会というのはマンションの管理組合が1年に1回開催し、1年間の収入（皆さんからの管理費や修繕積み立て）、支出（共用部分の修繕・清掃）の報告、そしてマンションのルールの修正の決議を取ります。
やむ負えず定期総会に出席できないときは、委任状や議決権行使書を定期総会開催前に提出します。しかし年に1回の定期総会ですから、できる限り出席されることを望みます。
定期総会に出席されないのは、選挙のときに投票に行かないのと同様に、無責任な行為だと考えます。
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定期総会
マンションの定期総会を行う場合、事前に区分所有者にお知らせします。定期総会については管理規約で定められています。
マンションごとに管理規約があって、マンションの区分所有者（持ち主）、占有者（区分所有者以外の賃貸入居者）は、管理規約を守らなくてはいけません。
マンションの区分所有者 は、定期総会への出席を求められますが、賃貸入居者は出席を求められません。しかし、賃貸入居者も管理規約を守らなくてはいけません。
管理組合の総会
国会が国の最高機関であるのと同様に、総会がマンション管理組合の最高意思決定機関であるといえます。
総会での議決権は、株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで、いわゆる議会制民主主義の手続きによって可決することができます。
総会には、年1度開催される「定期総会（通常総会）」と、臨時的に開催される「臨時総会」の2種類があります。
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理事長の権限
理事長は、年1回以上の総会 を招集開催し、総会議案書を提出し、決議を執行して承認を得なければなりません。理事会は、総会における決定に基づき組合運営を行なう機関のため、緊急時の対応以外は決定権を有していません。
そのため次期の通常総会に間に合わない、新たな提案や変更事項が出た場合は、臨時総会を開催して区分所有者の決議が必要です。やむ負えず、臨時総会が開催できないときは、書面で区分所有者の同意を得る手続きが必要となります。
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理事会の活動
定期的に理事会を開催し、管理組合の総会における決定に基づき、組合運営を行います。
また、重要事項にあたる予算案や決算報告、事業報告、次年度事業計画、管理規約の改正案や法定点検の有資格者への委託契約、長期修繕計画案など、組合運営に必要な事項を協議・決議し、組合総会に提案する総会議案書の作成も原則的に、理事会の場で行います。・・・ですが、現実的にはどのマンションも、 管理会社 まかせになっていると思われます。
なお、事業報告および決算報告については、監事の監査報告を必要とします。
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管理組合の理事会
総会にて選出された理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成されるのが理事会です。
理事会を監査する役割を持つのが監事です。理事長・理事・会計・監事で、管理組合の主な運営を行います。
定期的に理事会を開催し、管理組合の総会における決定に基づき、組合運営を行います。
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秋が深まり・・・
昨日、電力メーターの検針がありました。
（使用期間 10月6日から11月4日 使用日数30日）
■買電の明細書です。
ご使用量 326kwh
ご請求予定額 5,745円（電力会社に支払うお金です）
■売電の明細書です。
購入電力量 148Kwh
購入予定金額 7,104円（電力会社から振り込まれるお金です）
差し引き・・・1,359円でした！
秋も深まってきました。
日照時間が短くなり、太陽光発電には不利な季節です。
今月も、売電の金額の方が多い結果となり、満足しています。
引き続き、光熱費0円以下で生活しております。
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修繕積立金の使途
国土交通省マンション標準管理規約では、積立金を次の経費に充当する場合等に取り崩すことが認められています。取り崩す際は、管理組合総会の決議 が必要とされています。
1.一定年数の経過毎に計画的に行う修繕
2.不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
3.敷地及び共用部分の変更
4.建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
5.その他敷地及び共用部分等の管理に際し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要となる修繕積立金を積み立てておくことが必要です。上記の費用を、一時金として区分所有者から徴収することは容易ではないからです。
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運用と目的
建物の維持管理に加え、修繕積立金が多いか少ないかということ自体が、マンションの資産価値の維持、向上を左右するものといえます。
専有部分の売買に当たって重要なことであるため、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の説明事項にも修繕積立金に関することが定められています。
この修繕積立金は、通常の管理費とは区別して経理すべきものであり、管理費に流用してはなりません。また、積立額の算定に当たっては、将来予測される各種の修繕工事の実施予定時期と必要な工事見込額を勘案することが大切です。
さらに、巨額の積立となるため、保管には慎重さが必要です。通常は銀行に預けますが、ペイオフ対策も万が一のために、考えておくべきだと思います。
マンションによっては駐車場等共用部分の使用料収入も、修繕積立金に充てられる場合もあります。
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修繕積立金
共用部分の計画的な修繕、臨時的な修繕を実施するために、徴収した金銭を積み立てたものを修繕積立金といいます。マンションによって様々ですが、1住戸あたり毎月8,000円から15,000円位が相場だと思います。
その他、区分所有物件を購入した時に「修繕一時金」や「修繕基金」等の名目で、定期の積立金とは別に一定の金額を納めている例もあります。
管理組合によっては、長期修繕計画 と修繕積立金の見直しを行なっていない場合、大規模修繕 を行う際に積立金が不足し、「修繕一時金」として総会決議により追加徴収される事例もあります。
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共用部分と専有部分との境界
共用部分と専有部分との境界について、区分所有法には明確な規定がありません。
国土交通省は、「マンションの管理の適正化に関する指針」 において、「特に、専有部分と共用部分の区分、専有部分と共用部分の管理及び、駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、「各部分の範囲及び、これに対するマンションの区分所有者等の負担を、明確に定めておくことが望ましい」としています。
【給水管や排水管は、特に注意が必要】
給水管や排水管のように、共用部分と専有部分が一体となっているものについては、工事の時期を分けずに、一緒に工事を行うのが最善策と考えます。共用部分である立て管を修繕しても、専有部分である住戸内の横引き管が既存のままだと、効果が半減するためです。
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専有部分
専有部分（せんゆうぶぶん）は、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。
区分所有権とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、区分所有法によってそれぞれ個別の所有権の目的とされるものをいいます。
分譲マンションの各室などが、専有部分にあたります。
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