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ゆく年くる年
今年1年間お世話になりました。
来年もよろしくお願い申し上げます。
よいお年をお迎えください。
会計全体の見直し
これは消費税の議論に似ています。国の財政赤字が減らないからと言って、安易に消費税を5％から10％に値上げする・・・。
これで民主党は、2010年の参議院選挙で大敗しました。選挙に負けるのは当然です。真っ先にやるべきことは、ムダを削ることなのです。消費税の値上げではありません。
大幅な資金シュートによって、破綻している長期修繕計画 を立て直すためには、まずムダを削ることです。修繕積立金の値上げではありません。
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コスト削減
【マンションの管理費は、聖域ではありません】
管理会社の抵抗は予想されますが、最も大きなコスト削減の可能性を秘めているのは、『管理費』といっても過言ではないのです。たいてい、毎月管理費も自動引き落としされています。
代表的な管理費のムダは、次の3点に潜んでいるといえます。
1) 管理会社に支払っている管理委託費
2) エレベーターのメンテナンス費
3) 機械式駐車場のメンテナンス費
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まず検討すること
長期修繕計画 の破綻とは、修繕積立金の不足からくる『資金ショート』です。新築分譲マンションの長期修繕計画が破綻している原因の多くは、ディベロッパーがマンションを販売するために、新築時の修繕積立金を安く設定しているといっても、過言ではありません。
修繕積立金のなかでは、大規模修繕工事費が最も割合を占めています。したがって、大規模修繕工事のコスト削減を図れば、それなりの成果が出ることは間違いありません。
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値上げ
分譲マンションを購入するとき、法律に基づいて長期修繕計画について説明を受けているはずです。ディベロッパーが作成した長期修繕計画には、最初から『修繕積立金の値上げ』と『一時金の徴収』が組み込まれている事例は少なくありません。
しかし、購入時には大半の区分所有者 がそのことに気付かず、購入後10年くらい経過して、ようやく事の重大さに気付くのです。そういった、マンションの管理組合がほとんどです。
新築入居時の『管理費』『修繕積立金』は、マンションディベロッパーの都合により、『マンションを売る』ために設定されているといっても、過言ではありません。
修繕積立金が不足して長期修繕計画が破綻していることは、ほとんどのマンションが抱えている問題です。
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修繕積立金のからくり
修繕積立金が月6,000円程度の、新築分譲マンションをよくみかけます。なにも知らないで購入を検討している人は 『安くて良い物件』 と思うでしょう。しかし実際は、そんな金額では長期修繕計画は成り立ちません。
ディバロッパーは、はじめから 『修繕積立金は月10,000円』 とすると・・・ユーザーに 『修繕積立金が高い』 と敬遠されると考え、分譲販売時の修繕積立金を低く設定する傾向があるのです。
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長期修繕計画は破たんしていた・・・
長期修繕計画とは、マンション住民が将来にわたって安心してマンションに住み続けていくための、建物を維持する修繕計画と、それを支える資金計画のことをいいます。マンションでは『長期修繕計画』の作成が義務付けられています。
この資金は、マンションの区分所有者が支払っている、『修繕積立金 』 でまかなわれています。修繕積立金は大抵の場合、毎月銀行口座から自動引き落としで支払われています。
ところが、多くのマンションでその修繕積立金では、お金が足りないのです。
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管理費の適正価格
多くのマンションの管理費の問題点は、
1) 競争原理が働いていないので、管理費が適正価格なのか判らない
2) 管理品質(サービス）が比較できないので、よい管理なのか判らない ・・・の、2点です。
しかも多くの区分所有者が、この問題点に気付いてさえいません。これが当たり前と思っています。ほとんどの区分所有者が、管理費が何に使われているのか、しっかりと把握していないのが現状なのです。
しかし、マンション管理費の適正価格を、知る方法がないわけではありません。同一条件で、複数の管理会社による競争入札をすればよいのです。
ようやく、この業界も独立系の管理会社が参入するようになり、体質が変わりつつあります。
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管理費が比較できない理由
マンションは、それぞれに規模・形状・住戸数・築年数・管理業務内容などが違うため、異なるマンションの管理費を、単純に比較できないのです。
また、少し前まで管理会社どうしの間で、『他社の物件は荒らさない・・・』といった、暗黙の了解のようなものがあったようです。 ○○管理や□□コミュニティなど、親会社の名前が連想できる管理会社があると、どこの会社がディベロッパーなのかがわかります。他社が開発した物件には、手を出したらいけない・・・というわけです。
【自社の利益を守りたいから、他社の利益も荒らさない】・・・もちつ、もたれつの関係というわけです。
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マンション管理費
ほとんどのマンションの区分所有者 は、管理会社の比較をしたことがありません。それもそのはず、管理会社はマンション管理費の内訳を、公にしていません。
スーパーに売っている野菜や果物と異なり、商品に値札が付いているわけではないのです。
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無関心が最大の敵
あたかも、競争入札を行っているように見せかけて、あらかじめ落札する業者が決まっている・・・。まさに談合です。建設業界の体質は、なかなか変わりません。『大規模修繕工事が談合の温床になっている』といっても、過言ではないのです。
キックバックは毎回、管理会社の方から、落札業者へ要求されていまた。・・・過去の実例です。 出来レースの仕切り役は、なんと管理会社だったのです。 管理組合 からしてみれば、なんとも腹立たしいことです。
区分所有者の無関心が、大きなムダを生み続けています。 【無関心が最大の敵】なのです。いつまで、ムダ金を払い続けるつもりでしょうか・・・？
すべての管理会社がこのような状態とはいいません。マンションの管理組合 にどのようにしたら喜んでもらえるかを真剣に考え、日々努力している管理会社もあります。
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マンション住民は素人
ほとんどのマンション住民は、マンション管理や修繕工事について、専門的な知識がありません。専門的な難しいことを言われたり、『これは自治体の指導で○○となっています』 などと言われると、『そんなものかな・・・』 とか 『管理会社の言う通りに・・・』 となってしまいます。素人ですから無理もありません。
そうなると管理会社は、しめたものです。マンション管理組合は、管理会社を頼り切ってしまっています。区分所有者 のだれも、管理会社のサービスや価格を、比較しようとは思いません。
修繕工事の競争入札があったとしても、管理会社の息のかかった業者だけで入札すれば、工事価格が維持できるのです。落札した業者がそのお礼として、管理会社に契約金額の一部を、 キックバックしていた実例もあります。
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管理会社の思うつぼ・・・
そんな、初めて理事 になる方達にとって、最も頼りになるのが管理会社の担当者（フロントマン）です。フロントマンとはフロント担当者ともいい、自分が担当するマンションを区分所有者 に代わって管理しています。てきぱきと対応してくれるフロントマンがいてくれたら、管理会社まかせで、これほど楽なことはありません。
『この部分は今すぐに修理が必要です。修理には○○円かかります』とか・・・ 『2・3年のうちに大規模修繕工事 をやらなければ、このマンションはスラム化します・・・』 とでも言われようものなら、プロが言うのだからその通りだろうと、鵜呑みにしてしまいます。
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輪番制
マンション管理組合の理事は、輪番制で選ばれることがほとんどです。『来期は○○さんの番ですから、お願いします・・・』 といった順番で、理事が決まっていきます。はじめて理事になった人は、よほど意欲的に勉強していない限りは、何をすればよいのかさえ判りません。理事長 にでも選ばれようものなら、なおさらです。
『お隣の声がうるさい』 だの 『分別してゴミを出さない人がいる』 だの、マンション特有の揉め事を持ち込まれてしまいます。また、ほとんどのマンションで、理事長や理事の役職に就いても無報酬です。つまりボランティアなのです。せっかくの休日が、理事会などの会合でつぶれてしまうことも、少なくありません。
輪番制で理事になられた方の多くが、『なんとか早く任期が過ぎないかなぁ・・・』 と思ってしまうのも、無理のないことです。
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競争原理と適正価格
この管理会社の体質というものは、マンションの管理組合 にとって、まったく困ったものです。マンションの管理費について 『適正価格』 が形成されていないのです。しかも競争が無いため企業努力もありません。したがって、『商品』 であるマンション管理のサービス（品質）が向上しません。
すべての管理会社がこのような状態とはいいません。マンションの管理組合 にどのようにしたら喜んでもらえるかを真剣に考え、日々努力している管理会社もあります。
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マンション管理の比較
自分が購入した分譲マンションの管理と、それ以外のマンションの管理を比較することは、難しいといえます。建物の規模・大きさ・住戸数・築年数・管理内容などがそれぞれ違い、単純に比較できないのです。
マンション管理に対して、『それが安いのか高いのか？』 比較することができずに、自動的に支払っているのが現状です。このようなことが、あっては欲しくないのですが・・・『管理会社の思惑次第で、いくらでも手を抜き、楽をすることができる商売』・・・と、いっても過言ではありません。
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管理会社の問題点
マンション管理を委託する業者（管理会社）というのは、マンションを購入するときにはすでに決まっています。新築で購入した分譲マンションの多くは、ディベロッパーやゼネコンの子会社 が管理会社となります。
自社で開発したマンションの管理を、他社と競争することなく、そのまま子会社に廻しているのです。マンション管理という仕事は、さほど営業努力をしなくてもお客様（管理組合）と契約できる 『オイシイ仕事』 といっても過言ではありません。
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施工業者の決定
まずは施工業者の業務内容や、有資格者の人数などを事前に知った上で、見積りを依頼します。 修繕積立金 の絡みもあり、工事費を安く抑えたいのは当然です。しかし、決して 『安かろう、悪かろう・・・』 の仕事は望んでいないのです。
将来のことを見越した、きちんとした仕事をしてもらうのが、最優先です。屋上防水などは、あらかじめ保証期間を定めて発注します。きちんとした仕事をしてもらうには、適正価格で発注することが重要だと考えます。
また、せっかく 『屋上防水は10年保証する』 と定めて発注しても、施工業者が10年以内に倒産 してしまっては、どうにもなりません。保証書は、ただの紙切れになってしまいます。
先のことは誰も判りません。この判断は非常に難しいのですが、施工業者の財務内容なども、一応、確認しておいた方が良いと考えます。多少、工事費が高くても信頼できる施工業者に発注した方が、あとあと安心ということができます。
提出された見積書の内容を確認し、施工会社と面接するなどして、工事に臨む姿勢や体制などを確認します。そして、総会 を開き、施工会社、工事費、工事期間などについて決議するのです。
施工業者の選定は、公明正大に行う必要があります。決して管理会社まかせにしてはいけません。国会が国の最高機関であるのと同様に、マンションにおいては、総会が最高意思決定機関なのです。
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設計図と仕様書
管理組合で検討した内容は、説明会の開催や議事録などで、区分所有者 全員に知らせておきます。つぎに、総会 で修繕内容（基本計画）を決議します。また、コンサルタント会社には、基本計画に基づいて大規模修繕工事の設計図と仕様書を作成してもらいます。
【設計図】・・・大規模修繕工事のための改修図面。工事範囲や位置、寸法、工法などを記載した図面。
【仕様書】・・・使用材料、メーカー、工法、数量、保証期間などを、おもに文章で記載したもの。
これらの、設計図と仕様書が準備できれば、どの施工業者からも同じ内容で、工事の見積書を取ることができます。また、同じ内容で、工事が発注できることになります。さらに、過去にどのような修繕工事をしたのか記録として残しておくこともできます。
なお、コンサルタント会社を間に入れず、直接施工業者に発注することも可能です。ゼネコンに発注するときなどは、コンサルタント会社を間に入れない場合が多いと思います。この場合、施工業者（ゼネコン）側に、設計図と仕様書を作成してもらうことになります。
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進め方
大規模修繕工事を計画する段階で、数社の施工業者から見積書をとる必要があります。ですが、各施工業者の見積書の内容が判らなければ、ただ混乱してしまうだけです。
ほとんどの見積書が、専門的な材料名や工法名、その工事費の羅列です。また、○○工事一式という表現もよく使われます。ただでさ、建築用語は馴染みが無くて判りづらいのに、見積書はさらに難解なものに思えます。
大規模修繕工事が、素人にはとっつきにくく、敷居の高いものになっている要因の一つといえます。見積書作成者は意図的に、『どちらでも受け取れるような表現』 を使っている・・・そんな気さえしてきます。
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十分な説明と意見交換
大規模修繕工事の決議の前に、あらかじめ情報伝達の場や、意見交換の場を設けると良いと考えます。具体的には広報紙の配布や掲示、アンケート用紙による意見収集や説明会の開催などです。
区分所有者の一人ひとりが、『自ら参加している』 という、雰囲気をつくることが大切です。進捗状況や問題点などを、あらかじめ区分所有者全員が共有しておくと良いでしょう。
どんなに強固な構造のマンションでも、手入れを怠ると年月の経過とともに、劣化が進んでいきます。マンションの安全性や快適性、資産価値を守るためには定期的な修繕が必要なのです。
より美しく住み心地の良いマンションに発展させるのは、区分所有者の皆さん一人ひとりの協力が不可欠といえます。大規模修繕工事 は、皆のために行うものです。・・・『無関心が最大の敵！』 といえます。
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あっという間の1年でした・・・
先日、電力メーターの検針がありました。
（使用期間 11月5日から12月5日 使用日数31日）
■買電の明細書です。
ご使用量 385kwh
ご請求予定額 6,320円（電力会社に支払うお金です）
■売電の明細書です。
購入電力量 157Kwh
購入予定金額 7,536円（電力会社から振り込まれるお金です）
差し引き・・・1,216円でした！
今年も、あと1ヶ月を切りました・・・
日照時間が短くなり、太陽光発電には不利な季節です。
ですが、今月も売電の金額の方が多い結果となり、
大変満足しています。
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工事に関する総会
多くのマンションの管理規約は、国が定めた『 マンション標準管理規約 』に準じていると考えます。それによると、総会は区分所有者 の1／2の出席（委任状含む）で成立します。また、建物の維持管理に関する議案（通常の修繕）については、その出席者の過半数が賛成すれば可決できます。
工事の内容が不明確だったり、施工業者選定のプロセスに不審な点があったりすると、賛成できない人が出るのは当然です。区分所有者全員の理解が得られていないと、管理組合の理事や修繕委員が、かなり苦労することになります。・・・また、場合によっては、その信頼も失うことになるかもしれません。
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合意
大規模修繕工事は、多額の工事費用、長期間に渡る工事、騒音や臭い、工事関係者の出入りなど色々な問題があります。マンションの外観や、防犯カメラの取付といった新機能の追加など、価値観が一人ひとり違うため、『合意』 に至るまでが難しいと考えます。その合意は、総会 での決議で成立します。
国会が国の最高機関であるのと同様に、総会がマンション管理組合の最高意思決定機関 であるといえます。総会には、年1度開催される「定期総会（通常総会）」と、臨時的に開催される「臨時総会」の2種類があります。
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コンサルタント会社の主な業務
【マンションの調査・診断】
築十数年経過したマンションが、現在どのような状態なのか・・・細部にわたって調査します。この調査結果から、マンションの劣化状況を診断し、報告書を作成します。その報告書には、調査した部位の状況、劣化具合、修繕が必要か否か、緊急性、必要な修繕方法などを記載します。
【修繕内容の検討】
診断結果によって、修繕が必要な箇所が明確になってきます。また、区分所有者 へアンケートをとって、改善が必要だと思われる部位を、探し出すことも必要です。改修するか否か、どのような改修をするのかをまとめた、基本計画を作成します。
【工事金額の検討】
大規模修繕工事の概要が見えてきたら、工事費の概算見積りを作成します。これにより、どこにいくらお金をかけるのかが判り、全体的な予算が見えてきます。この段階で、修繕積立金 ですべて賄えるのかどうか、判断ができると思います。
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一級建築士事務所
一級建築士事務所によるコンサルタントについて、その特徴を述べます。
コンサルタント会社の利点は・・・
1) 第3者として、管理組合、施工会社、管理会社とは異なる立場で、客観的な判断ができる。
2) 建築、給排水設備などの、専門的で将来を見越した、設計ができる。
3) 数社の施工会社から、でてきた見積りに対し適切な査定ができる。 ・・・などがあげられます。
一般的に大規模修繕工事 は、計画から工事完了まで2年から3年はかかる大事業です。したがって、コンサルタント会社とも、自然と長い付き合いになると考えられます。
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コンサルタント会社の選定
『外部のコンサルタント会社を選べば良い』 と、ひとことでいっても、それがなかなか難しいことです。『自分たちが何を頼みたいのか』 を明確にしておかないと、それにふさわしいコンサルタント会社が選べません。
一般的にコンサルタント会社とは、一級建築士事務所やマンション管理士 事務所が該当しますが・・・そのコンサルタント費用の金額に、疑問を抱くことも少なくありません。
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管理会社まかせにしない
マンションのことを熟知し、常に管理組合をサポートしている点では、一番身近な存在です。 ですが、近年、 管理会社の社員が、管理組合の運用資金として積み立てていたお金を横領するという事件 が発生しました。横領したお金は、判っているだけで約8,000万円にのぼります。
管理会社の事務管理業務の中に、管理費・修繕積立金の徴収というのがあります。
徴収したお金は銀行に預けるのが一般的ですが、その時通帳は管理会社が保管します。それは、区分所有者の中には、修繕積立金を支払っていない人がいたりするので、その催促を管理会社がしなければなりません。それで、入金確認のために、通帳は管理会社が預かっています。
当然ですが・・・修繕積立金 がいくら貯まっているか？・・・管理会社は判っています。
普段からマンションの世話をしてくれているからと、安心して管理会社に大規模修繕工事をまかせてしまうとどうなるでしょうか。管理会社はマンションの財政状況を、完全に把握しています。管理組合がいくら支払えるのかも、判っているのです。
『大規模修繕工事は談合の巣』 といっても、過言ではありません。
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専門家の活用
大規模修繕工事をサポートしてくれる、専門家を活用してみましょう。
専門家は大きく分けて、3つに分類できます。通常、見積りや相談は無料で応じてくれるので、積極的に活用した方がよいと考えます。
1） 管理会社・・・施工部門を自社の系列会社で持っている場合。
2） ゼネコン・・・新築のとき、そのマンションを建てた建設会社など。
3） 塗装会社・・・塗装会社が、外部足場工事やシーリング工事なども、いっしょに施工する場合など。
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