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更新事務手数料
更新料は賃借人（大家）に支払うものですが、『更新事務手数料』 は仲介不動産屋に払うお金です。
費用は3,000円から5,000円が相場だと思います。更新書類作成の手間賃といった意味合いのお金です。
更新料は、賃借人（大家）の収入となります。
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。
更新料
賃貸借契約を更新して、さらにこの部屋に住みたいという場合に、更新料が発生する物件もあります。更新料が発生する物件かどうかは、賃貸借契約書に明記されていますので、ご確認ください。
更新料は、だいたい家賃の1から2ヵ月分が相場で、このお金は賃貸人（大家）の収入となります。ですが、契約更新時に更新料が発生する物件は、『部屋が借りてもらえない・・・人気がない』という傾向があります。
したがって、最近は更新料0円の物件も多くなってきています。この更新料の制度も、『賃貸不動産の悪しき慣習』といっても、過言ではありません。
また、全国で更新料の支払いをめぐる裁判が、起こっています。この裁判の行方を、注意深く見守っていきたいと思っています。
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賃貸借契約の更新
賃貸借契約書の契約期間は、通常2年間※となっています。（※物件によっては1年間とか、3年間の場合もあります。詳しくは賃貸借契約書をご確認ください。）
契約満了日が近づいてくると、仲介不動産屋から更新についての『お知らせ』が届きます。そのお知らせには、『新しい家賃※』 『更新料』 『更新事務手数料』 のことが書かれている場合が多いです。
※更新を境にして家賃の値上げが行われる場合も、まれにありますが、通常は今までの家賃の金額がそのまま据え置きとなるケースが多いような気がします。
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引っ越し
引っ越しの荷物が少ないときは、自分でレンタカーなどを借りて荷物を運びます。しかし、荷物が多いときは引っ越し業者に頼むことが多いと思います。転勤などで引っ越す場合は、引っ越しにかかる費用が経費として認められるケースが多いですから、業者に頼む方が多いようです。
引っ越し業者が荷物を運びいれる際に、壁のクロスや床のフローリングを傷つける場合がありますので、注意が必要です。
引っ越し業者が付けた傷は、引っ越し業者に直してもらうのが本来の筋です。また、このような場合に備えて、保険に加入している引っ越し業者も多いようです。このようなケースな為に、入居したらまず部屋の状態を確認することが必要になります。
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。入居
賃貸借契約書を交わして、敷金・礼金※・前払い分の家賃（1ヶ月分）・火災保険料などを払えば、いよいよ入居となります。
※礼金が必要な物件に支払ってください。・・・最近は、礼金ゼロの物件が増えてきています。
入居のときは、仲介してくれた不動産屋さんが立ち会う場合と、立ち会わない場合があります。立ち会う場合、部屋の鍵（キー）は不動産屋さんが持ってきてくれます。立ち会わない場合は、前もって鍵（キー）を不動産屋さんまで取りに行かなくてはなりません。
鍵（キー）を受け取り部屋の中に入ったら、まず部屋の状態を確認してください。
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仲介手数料
仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、賃料の1ヶ月以内の額としています。 原則として、依頼者の一方につき賃料の1/2ヶ月分以下となります。（賃貸人・賃借人の各1/2ヶ月分ずつ以下）
ただし依頼者から媒介の依頼までに承諾を得ていれば、依頼者それぞれから合計で1ヶ月分以下であれば受け取ることができます。（消費税は別途加算）
つまり家賃が45,000円の物件であれば、仲介してくれた不動産屋さんに支払う手数料は45,000円が上限となります。賃貸人（大家）も仲介手数料を負担しても構わないのですが、一般的には賃借人（借り主）が全額負担している場合が多いです。
また最近では、『仲介手数料は1ヶ月分家賃の52.5％です』といったセールス文句で営業をしている、不動産屋さんも見掛けます。
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。賃貸借契約書
物件の下見をしてお部屋が気に入ったときは、審査の申し込みをします。それで賃貸人（大家）の了解が取れれば、いよいよ賃貸借契約となります。
賃貸借契約の書類自体は、仲介する不動産屋さんが用意します。
（賃貸借契約書は、同じ内容の書類が2部用意されます。）
2部とも署名・捺印したのち、1部は賃貸人（大家）が保管し、もう1部は賃借人（借り主）が保管します。ここで注意したいのが、賃貸借契約書に署名・捺印する前に契約内容をよく確認するという点です。
賃貸借契約の条件として、火災保険への加入を義務付けている物件もあります。この場合の火災保険料は、賃借人（借り主）が負担する場合が多いです。
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。連帯保証人
連帯保証人には、催告の抗弁権と検索の抗弁権はなく、債務者と全く同じ義務を負います。連帯保証人であれば、借りた本人と同等の地位となるため、借りた本人が理由の如何にかかわらず返済を拒否した場合や借りた本人の返済状況によっては連帯保証人にいきなり返済を求めることも可能です。
一般に、貸金での保証人となることは 『自分が借りたことと同等である』 といわれるゆえんであります。
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書類審査
部屋が空いているからといって、すぐに貸してもらえるわけではありません。賃貸人（大家）も貸す相手を選ぶというわけです。賃貸人（大家）が気がかりなのは、やはり・・・『家賃をきちんと払ってくれるのか？』 これに尽きると思います。
したがって賃借人（借り主）がサラリーマンであれば、その勤務先と年収を聞いてくる場合が多いです。また賃借人（借り主）が学生の場合は、連帯保証人の仕事や年収を聞かれます。
実際に勤務先や年収を聞いてくるのは仲介している不動産屋さんですが、不動産屋さんは賃貸人（大家）に聞いた内容を報告します。 『部屋を貸すか、貸さないか・・・？』 最終的な判断をするのは賃貸人（大家）になります。
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。買電と売電単価の違い
1000Ｗの電気ストーブを1時間使うと、1000whで、これが 1kwhです。
電力会社から電気を買うとき・・・1kwhあたり約25円で買っています。
太陽光発電で余った電気を売るとき・・・1kwhあたり48円で売っています。
電気を買うときと、売るときで 1kwhあたり約23円の差があります。
この差額を電力会社が負担している！？ ・・・んなわけない。
電気をお使いの全ての皆様に、この差額をご負担いただいております。
それが、今回発表になった電気料金の上乗せです。
電気料金の上乗せ
中国電力は1月13日、太陽光発電の買取制度に基づく上乗せ料金が、標準家庭（月使用量300kwh）で、年間200円程度になるとの見通しを明らかにしました。
想定では、1kwhあたり5銭から6銭としており、標準家庭で月15円から18円が、電気料金に上乗せされる見込みです。電力会社が上乗せ額の見通しを示すのは、全国でも初めてのことです。
買取制度は、太陽光発電からの余った電力を、電力会社が1kwh当たり48円で買い取り、その費用を電力の利用者が翌年度、使用量に応じて負担します。
この制度は、2009年11月からスタートしました。2010年度は買取期間が短かったため、上乗せはゼロでした。（中国新聞）
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。賃貸住宅を借りるとき
進学や就職などで親元を離れ、はじめて一人暮らしを始める・・・そんな方も多いと思います。
住むところを探すのは、最寄りの不動産屋さんで探す場合が多いと思われますが、最近はインターネットで検索して、ある程度物件をしぼってから最終確認で現地を見られる方も多いのではないでしょうか？
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。礼金
礼金とは、賃借人（借り主）が賃貸人（大家）に対する、 『お礼』 の意味で支払うお金です。戦後間もない頃から残る古い慣習です。その時代は住宅事情が悪く、住むところを貸してくれる賃貸人（大家）に対してお礼金を払っていました。
礼金は敷金と違い、払ったお金は戻ってきません。
住宅事情が変化してきましたので、以前に比べて礼金をとる賃貸物件は少なくなりました。当然ですが、賃借人（借り主）は家賃を支払って部屋を借ります。賃貸人（大家）からみれば、賃借人（借り主）はお客に当たります。
『部屋を借りていただいて、ありがとうございます』 と・・・お礼を言わなければいけないのは、賃貸人（大家）の方といえます。もう時代は変わったのです。 『どっちが客なのか・・・？』 よく考えていただきたいものです。
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敷金とは
敷金とは家賃の滞納等があったときに、賃貸人（大家）がそこから充当する目的で、賃借人（借り主）から預かるお金です。賃借人（借り主）に返却するのが原則です。
ところが、借りていた物件を明け渡すときに、いろいろと難くせをつけられて、預けていた敷金が戻ってこないケースがみられます。本当に返してもらえないお金なのでしょうか・・・？
石原東京都知事の名言があります。
『私たちの街を住みにくくしているのは・・・
1.カラス 2.外国人犯罪者 3.賃貸不動産の悪しき慣習である！』
知らないと損をすることが世の中にはたくさんありますが、この賃貸住宅の敷金に関する問題は、その代表的なものだと考えております。
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賃貸住宅
2009年度に全国の消費生活センターに寄せられた、賃貸住宅の敷金をめぐる相談件数は、約1万5000件にのぼっています。
『きれいに使っているのに、畳の表替えや清掃費用を請求され、納得がいかない・・・』といった相談が依然、後を絶ちません。
賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が契約によって認められています。その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、判例等の考え方です。
アパートやワンルームマンション、あるいは戸建住宅などの賃貸住宅を借りるときは、敷金を賃貸人（大家）に預けるのが一般的です。敷金は仲介した不動産屋さんが預かる場合もあります。
しかし、敷金は賃貸人（大家）と賃借人（借り主）との間に結ばれる賃貸借契約書 の中で記載されている項目ですので、原則的には賃貸人（大家）が預かることになります。
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エコ生活
電力メーターの検針がありました。
（使用期間 2010年12月6日から2011年1月6日 使用日数32日）
■買電の明細書です。
ご使用量 523kwh
ご請求予定額 8,079円（電力会社に支払うお金です）
■売電の明細書です。
購入電力量 125Kwh
購入予定金額 6,000円（電力会社から振り込まれるお金です）
差し引き ―2,079円でした。（売電―買電）
ついに売電よりも、買電が上回りました。
我が家の暖房機器は、こたつ、エアコン、電気ストーブです。
ガスや灯油は使っていません。
オール電化と太陽光発電により、今月の光熱費は 2,079円となりました。
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競争入札で大幅削減が可能
管理会社を変更するかどうかはともかくとして、競争入札をすれば、管理費が下がる可能性が大いにあります。
管理会社が管理費の値下げに応じなかったり、区分所有者 の多くが管理会社に不満を持っていれば、競争入札のチャンスです。ただし、競争入札をするということは、管理会社の変更もありうるので、その準備も必要といえます。
まず、現状の管理委託契約を検討し、管理会社が替わることになっても、管理組合に不利な事項が無いことを確かめます。もしあれば、事前に管理規約を改定します。
管理会社からしてみれば、『管理契約を打ち切られ、管理会社を替えられること』は、最も嫌なことです。しかし、いつまでも管理会社に、おいしい思いをさせておくわけにはいきません。
区分所有者の一人ひとりが団結して、『管理費の値下げのためには、管理会社の変更も辞さない』といった、毅然とした態度で臨む必要があります。
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管理費が高すぎる
管理会社は競争原理がまったく働かないなかで、 『管理費を下げると適正なサービスができなくなる』 といって、従来通りの管理費を押し通してきました。
では、マンション管理の委託業務の適正価格は、どうやって知ることができるのでしょうか。管理委託費や保守点検の費用が適正なのかどうかは、建築の専門家でも、判りにくい項目といえます。なぜなら、単純に価格で比較できない部分が多いからです。
しかし、詳細な管理業務仕様書 を作成し、なるべく多くの管理会社から見積りをとることで、おのずと適正価格は判ってきます。
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競争入札で管理費は下がる
マンションの会計には 『管理費会計（一般会計）』 と 『修繕積立金会計』 の、２つがあります。管理費会計は、その大半が管理会社に支払う費用で、清掃やメンテナンス費といった日常のマンション管理のために使われます。 修繕積立金 会計は、大規模修繕工事などの大きな出費のために蓄えられます。
多くのマンションの管理費の問題点は、
1）競争原理が働いていないので、管理費が適正価格なのか判らない
2）管理品質(サービス）が比較できないので、よい管理なのか判らない の、2点です。
しかも多くの区分所有者 が、この問題点に気付いてさえいません。これが当たり前・・・と思っています。ほとんどの区分所有者が、管理費が何に使われているのか、しっかりと把握していないのが現状なのです。
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管理業務仕様書の見直し
管理委託の内容は、国土交通省が策定した『標準管理委託契約書 』の定型が、そのまま使われている場合が多くみられます。しかし、実際に管理がスタートしてみると、当初予測されなかったさまざまな事態が、起こってきます。
新築から10年、15年経過しても、当初のサービス内容のままで管理を行うのは、現実的ではありません。管理費を支払っている区分所有者 からすれば、業務内容について定期的に管理会社と協議し、そのときどきで望まれるサービスを、タイミング良く提供してもらうことが、理想と言えます。
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管理会社に対する不満
『管理会社が何もしない・・・』 とか、『管理費が高すぎる・・・』 など、多くの管理組合 が管理会社に対し、不満を抱いているようです。
マンションの管理業務には、さまざまな項目が含まれています。管理会社にきちんと仕事をしてもらいながら、管理費を合理的に削減するためには、それぞれの業務を把握しておかなければなりません。
ところが、『管理会社がどのような業務をしているのか』 が、明確になっていないマンションが見受けられます。それは、管理会社との間で交わされる『管理委託契約書』 に添付されている、『管理業務仕様書』が曖昧だからといっても過言ではありません。
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主な管理業務
マンション管理の主な業務は、次の3点があげられます。
1.事務管理業務
区分所有者全員から管理費、修繕積立金を徴収します。
また、集めた管理費から各業者へ支払いを行います。
ちなみに、徴収した管理費や修繕積立金はペイオフ対策などして、銀行に預けるのが一般的です。マンションの規模にもよりますが、修繕積立金 は数千万円から数億円になり、取扱いに注意が必要です。通常、銀行の通帳は管理会社が保管し、銀行印は管理組合の理事長 が保管しています。
2.管理員業務・日常清掃業務
管理員自身が日常清掃を行い、定期的に清掃業者がポリシャーなどの機械を使って清掃を行います。
3.設備保守点検業務
エレベーターなど法定点検が義務付けられている設備に対して、専門業者に点検を委託します。
迎春
新年あけましておめでとうございます。
本年もよろしくお願いいたします。
皆様にとって良い年でありますよう、心からお祈り申し上げます。
