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ガイドラインのポイント
住んでいる、住んでいないに関わらず、建物の価値は時間の経過とともに減少していくと考えられます。賃借人が通常の生活をしていたのであれば、賃貸開始当時の状態よりも悪くなったとしても、そのまま賃貸人（大家）に返還してもよいとされています。
原状回復とは、賃借人が 『借りた当時の状態に戻すものではない』 ことを明確にし、その考えに沿ってガイドラインが作成されました。
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損耗個所と工事個所のギャップ
クロス等の張替えは、一部分の損耗であっても部屋単位で施工しないと、色ムラが発生してしまう場合があります。損耗部分はわずかでも補修工事費が増えることになります。
この場合に、その費用負担をめぐって、賃貸人（大家）と賃借人とでトラブルになるケースがみられます。損耗が賃借人の故意・過失に基づく場合には、賃借人がその修繕費用を負担することになりますが、それは損耗した一部分に限ります。
それ以外の部分は、賃貸人（大家）の費用負担とすべきと考えます。部屋単位でのクロス張替えとなると、明らかに次の入居者確保のための、グレードアップと見なされるためです。
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賃貸人（大家）の認識
賃貸人（大家）の中には、『通常の使用による損耗は建物の償却であり、家賃に含まれている』 という認識がない方がおられます。
今までは、それでも良かったかもしれませんが、もう時代が変わったのです。賃貸人（大家）も、早急に認識を新たにしていただきたいものです。
賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が、契約によって認められています。その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』 から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、もはや一般的となっています。
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グレードアップ
賃貸人（大家）としては、次の入居者を確保するために、ある程度の補修工事と、内装・設備等のグレードアップの工事を行わざるをえません。そうしないと、次に借りてくれる人がいないからです。
賃貸人（大家）の中には、これらの全ての工事が原状回復工事と、誤った解釈をされている方がおられ、賃借人に工事費を請求しているケースもみられます。
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入居時の物件確認が不十分
なぜ賃貸住宅の原状回復をめぐり、トラブルが発生するのか・・・？
賃貸人、賃借人が十分な点検・確認をしないまま物件の引き渡し・入居をしてしまうと、トラブルになる可能性が高くなります。個々の損耗について、当初から損耗していたのか、入居期間中に生じたものなのか、双方の見解が違ってくるためです。
すでに、入居時点で入っていたキズは、すぐに仲介不動屋を通して、賃貸人（大家）に伝えた方が良いでしょう。また、そのキズの写真を撮っておき、証拠として残しておいてください。
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賃借人に不利な契約書・・・
賃貸借契約書は、賃貸人（大家）もしくは仲介不動産屋が準備するのが、一般的となっています。
そのため 『すべての損耗 (入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含む) について、賃借人が補修義務を負う』 といった、不当な条項を定めた契約書を使用している場合が見受けられます。
一方、賃借人は希望する物件が見つかった場合、入居のことだけに目が行ってしまいがちです。賃貸借契約書や重要事項説明書の内容を十分に把握しないまま、署名・捺印してしまうケースも見られます。
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通常の生活
賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が契約によって認められています。
その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』 から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、判例等の考え方です。
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過去の判例
賃貸借契約書に原状回復特約があるからといって、賃借人は建物賃貸借当時の状態に回復する義務はありません。
賃貸人(大家）は、賃借人が通常の状態で使用した場合に、時間の経過に伴って生じる自然消耗等は、賃料として回収していると考えます。
したがって原状回復特約は、賃借人の故意・過失、通常でない使用をしたために発生した場合の、損害回復について規定したものと判断されます。
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差し引き わずか、7円
先日、電力メーターの検針がありました。
（使用期間 1月7日から2月3日 使用日数28日）
■買電の明細書です。
ご使用量 496kwh
ご請求予定額 7,433円（電力会社に支払うお金です）
■売電の明細書です。
購入電力量 155Kwh
購入予定金額 7,440円（電力会社から振り込まれるお金です）
差し引き わずか、7円でした。（売電―買電）
かろうじて、売電が買電を上回りました。
我が家の暖房機器は、こたつ、エアコン、電気ストーブです。
ガスや灯油は使っていません。
オール電化と太陽光発電により、今月の光熱費は0円以下となりました。
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借りた状態に戻す
賃貸住宅の原状回復というと 『借りた状態に戻すこと』 と考えがちですが、実際はそうではありません。
賃貸開始時の状態に戻すというような原状回復特約が 賃貸借契約書 に記載されていても、例外ではありません。借り主の費用負担で 『借りた状態に戻す』 必要はありません。
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仲介不動産屋
仲介不動産屋はその名の通り、賃貸人（大家）と借り主を仲介する 『中立的な立場』 でないといけません。ですが実際には、どちらかというと、賃貸人（大家）側のかたを持ちます。借り主は、最初の段階から不利だった・・・といっても、過言ではありません。
仲介不動産屋からしてみれば、賃貸人（大家）との付き合いの方が長いわけですから、当然と言えば当然です。
それらの現実をふまえて、明け渡し・立ち会いには気持ちを引き締めて、臨む必要があります。また、知り合いで建築に詳しい方がいらっしゃれば、同席してもらうのも一つの方法です。
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立ち会いの注意
敷金返還のためにも、必ず立ち会いに参加して下さい。またその際に、『借りる前から入っていたキズ』 だとか、『通常の生活をする中で自然についた汚れ』 だとか、自分の主張をはっきり言ってください。
賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が契約によって認められています。その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』 から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、判例等の考え方です。
広島県で住宅・マンションリフォームのことなら、ヨシナガにおまかせ下さい。明け渡し・立ち会い
引っ越しが終わり、部屋の中の荷物が空っぽになった状態で、明け渡し・立ち会いとなります。
明け渡し・立ち会いに賃貸人（大家）が来られることは、ほとんどありません。たいてい、仲介不動産屋が立ち会われます。
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清掃
引っ越しで荷物が運び出され、部屋の中が空っぽになりました。そこで『今までお世話になりました』という感謝の意味を込めて、簡単な清掃をすることは賃借人としてのマナーといえます。
清掃をしておくのと、清掃をしておかないのでは賃貸人（大家）の印象が変わってきます。清掃をしておかないと、敷金から清掃代等が差し引かれる場合がありますので、注意しておいてください。
また部屋の中には荷物が何もない、空っぽの状態にしてください。要らないからといって荷物を部屋に放置しておくと、その荷物の処分費を敷金から差し引かれることになります。
部屋を借りるときには、荷物が全く何もない空っぽの状態でしたので、部屋を返す時も荷物が全く何もない空っぽの状態で退去してください。
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片付け・引っ越し
『退去する』 旨を仲介不動産屋を通じて、賃貸人（大家）に伝えたなら、いよいよ部屋の片付けです。皆さんもご経験があると思いますが、荷物が少ないのであれば自分で荷造りして、引っ越しとなります。
また荷物が多いのであれば引っ越し業者に頼んだ方が、時間と労力が軽減されます。ただし、その分お金が掛かります。転勤などでは、引っ越し費用が経費で落とせる場合がありますので、引っ越し業者に依頼した方が得策といえます。
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退去を決めたら
就職や転勤などの事情により、住み慣れた部屋を出ていくことになりました。退去を決めたら、まず仲介不動産屋を通じて賃貸人（大家）に『退去する』旨を、通告する必要があります。
賃貸借契約書にたいてい記載されているのですが、『退去する』 旨の通告は、退去日の1ヶ月前に仲介不動産屋を通じて賃貸人（大家）に、伝えなくてはなりません。
なぜ、退去する1ヶ月前に伝えければいけないのでしょうか？・・・それは空室になってしまうと、賃貸人（大家）も家賃収入が無くなり、困ってしまうからです。
そのため、退去の1ヶ月前から新たな入居者の募集をかけて、空室の期間をできるだけ短くしたいのが賃貸人（大家）の考えです。
逆に1ヶ月前に 『退去する』 旨を伝えずに、いきなり退去した場合は、1か月分の家賃を敷金から差し引かれる場合があります。このことは 賃貸借契約書 にも記載があると思いますので、注意が必要です。
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