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原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

平成16年に改正されました 原状回復ガイドラインが、平成23年8月16日、新たに改正された内容が公表されました。正式な内容は、国土交通省において、下記のホームページ上で公表されております。

【国土交通省】

『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（再改訂版）の公表について
http://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000060.html

『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』（再改訂版）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf

住んでいる、住んでいないに関わらず、建物の価値は時間の経過とともに減少していくと考えられます。賃借人が通常の生活をしていたのであれば、賃貸開始当時の状態よりも悪くなったとしても、そのまま賃貸人（大家）に返還してもよいとされています。

原状回復とは、賃借人が 『借りた当時の状態に戻すものではない』 ことを明確にし、その考えに沿ってガイドラインが作成されました。

国土交通省のガイドライン

国土交通省
『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』の改訂について

原状回復とは・・・
『賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』と定義し、その費用は賃借人負担としました。

そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃料に含まれるものとしました。従って、原状回復は賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことの明確化を図っています。

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ガイドラインのポイント

住んでいる、住んでいないに関わらず、建物の価値は時間の経過とともに減少していくと考えられます。賃借人が通常の生活をしていたのであれば、賃貸開始当時の状態よりも悪くなったとしても、そのまま賃貸人（大家）に返還してもよいとされています。

原状回復とは、賃借人が 『借りた当時の状態に戻すものではない』 ことを明確にし、その考えに沿ってガイドラインが作成されました。

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損耗個所と工事個所のギャップ

クロス等の張替えは、一部分の損耗であっても部屋単位で施工しないと、色ムラが発生してしまう場合があります。損耗部分はわずかでも補修工事費が増えることになります。

この場合に、その費用負担をめぐって、賃貸人（大家）と賃借人とでトラブルになるケースがみられます。損耗が賃借人の故意・過失に基づく場合には、賃借人がその修繕費用を負担することになりますが、それは損耗した一部分に限ります。

それ以外の部分は、賃貸人（大家）の費用負担とすべきと考えます。部屋単位でのクロス張替えとなると、明らかに次の入居者確保のための、グレードアップと見なされるためです。

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賃貸人（大家）の認識

賃貸人（大家）の中には、『通常の使用による損耗は建物の償却であり、家賃に含まれている』 という認識がない方がおられます。

今までは、それでも良かったかもしれませんが、もう時代が変わったのです。賃貸人（大家）も、早急に認識を新たにしていただきたいものです。

賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が、契約によって認められています。その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』 から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、もはや一般的となっています。

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グレードアップ

賃貸人（大家）としては、次の入居者を確保するために、ある程度の補修工事と、内装・設備等のグレードアップの工事を行わざるをえません。そうしないと、次に借りてくれる人がいないからです。

賃貸人（大家）の中には、これらの全ての工事が原状回復工事と、誤った解釈をされている方がおられ、賃借人に工事費を請求しているケースもみられます。

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入居時の物件確認が不十分

なぜ賃貸住宅の原状回復をめぐり、トラブルが発生するのか・・・？

賃貸人、賃借人が十分な点検・確認をしないまま物件の引き渡し・入居をしてしまうと、トラブルになる可能性が高くなります。個々の損耗について、当初から損耗していたのか、入居期間中に生じたものなのか、双方の見解が違ってくるためです。

すでに、入居時点で入っていたキズは、すぐに仲介不動屋を通して、賃貸人（大家）に伝えた方が良いでしょう。また、そのキズの写真を撮っておき、証拠として残しておいてください。

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賃借人に不利な契約書・・・

賃貸借契約書は、賃貸人（大家）もしくは仲介不動産屋が準備するのが、一般的となっています。

そのため 『すべての損耗 (入居期間中に生じた通常の使用に伴う損耗を含む) について、賃借人が補修義務を負う』 といった、不当な条項を定めた契約書を使用している場合が見受けられます。

一方、賃借人は希望する物件が見つかった場合、入居のことだけに目が行ってしまいがちです。賃貸借契約書や重要事項説明書の内容を十分に把握しないまま、署名・捺印してしまうケースも見られます。

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通常の生活

賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が契約によって認められています。

その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』 から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、判例等の考え方です。

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過去の判例

賃貸借契約書に原状回復特約があるからといって、賃借人は建物賃貸借当時の状態に回復する義務はありません。

賃貸人(大家）は、賃借人が通常の状態で使用した場合に、時間の経過に伴って生じる自然消耗等は、賃料として回収していると考えます。

したがって原状回復特約は、賃借人の故意・過失、通常でない使用をしたために発生した場合の、損害回復について規定したものと判断されます。

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借りた状態に戻す

賃貸住宅の原状回復というと 『借りた状態に戻すこと』 と考えがちですが、実際はそうではありません。

賃貸開始時の状態に戻すというような原状回復特約が 賃貸借契約書 に記載されていても、例外ではありません。借り主の費用負担で 『借りた状態に戻す』 必要はありません。

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仲介不動産屋

仲介不動産屋はその名の通り、賃貸人（大家）と借り主を仲介する　『中立的な立場』　でないといけません。ですが実際には、どちらかというと、賃貸人（大家）側のかたを持ちます。借り主は、最初の段階から不利だった・・・といっても、過言ではありません。

仲介不動産屋からしてみれば、賃貸人（大家）との付き合いの方が長いわけですから、当然と言えば当然です。

それらの現実をふまえて、明け渡し・立ち会いには気持ちを引き締めて、臨む必要があります。また、知り合いで建築に詳しい方がいらっしゃれば、同席してもらうのも一つの方法です。

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立ち会いの注意

敷金返還のためにも、必ず立ち会いに参加して下さい。またその際に、『借りる前から入っていたキズ』 だとか、『通常の生活をする中で自然についた汚れ』 だとか、自分の主張をはっきり言ってください。

賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が契約によって認められています。その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』 から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、判例等の考え方です。

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明け渡し・立ち会い

引っ越しが終わり、部屋の中の荷物が空っぽになった状態で、明け渡し・立ち会いとなります。

明け渡し・立ち会いに賃貸人（大家）が来られることは、ほとんどありません。たいてい、仲介不動産屋が立ち会われます。

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清掃

引っ越しで荷物が運び出され、部屋の中が空っぽになりました。そこで『今までお世話になりました』という感謝の意味を込めて、簡単な清掃をすることは賃借人としてのマナーといえます。

清掃をしておくのと、清掃をしておかないのでは賃貸人（大家）の印象が変わってきます。清掃をしておかないと、敷金から清掃代等が差し引かれる場合がありますので、注意しておいてください。

また部屋の中には荷物が何もない、空っぽの状態にしてください。要らないからといって荷物を部屋に放置しておくと、その荷物の処分費を敷金から差し引かれることになります。

部屋を借りるときには、荷物が全く何もない空っぽの状態でしたので、部屋を返す時も荷物が全く何もない空っぽの状態で退去してください。

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片付け・引っ越し

『退去する』 旨を仲介不動産屋を通じて、賃貸人（大家）に伝えたなら、いよいよ部屋の片付けです。皆さんもご経験があると思いますが、荷物が少ないのであれば自分で荷造りして、引っ越しとなります。

また荷物が多いのであれば引っ越し業者に頼んだ方が、時間と労力が軽減されます。ただし、その分お金が掛かります。転勤などでは、引っ越し費用が経費で落とせる場合がありますので、引っ越し業者に依頼した方が得策といえます。

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退去を決めたら

就職や転勤などの事情により、住み慣れた部屋を出ていくことになりました。退去を決めたら、まず仲介不動産屋を通じて賃貸人（大家）に『退去する』旨を、通告する必要があります。

賃貸借契約書にたいてい記載されているのですが、『退去する』 旨の通告は、退去日の1ヶ月前に仲介不動産屋を通じて賃貸人（大家）に、伝えなくてはなりません。

なぜ、退去する1ヶ月前に伝えければいけないのでしょうか？・・・それは空室になってしまうと、賃貸人（大家）も家賃収入が無くなり、困ってしまうからです。

そのため、退去の1ヶ月前から新たな入居者の募集をかけて、空室の期間をできるだけ短くしたいのが賃貸人（大家）の考えです。

逆に1ヶ月前に 『退去する』 旨を伝えずに、いきなり退去した場合は、1か月分の家賃を敷金から差し引かれる場合があります。このことは 賃貸借契約書 にも記載があると思いますので、注意が必要です。

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更新事務手数料

更新料は賃借人（大家）に支払うものですが、『更新事務手数料』　は仲介不動産屋に払うお金です。

費用は3,000円から5,000円が相場だと思います。更新書類作成の手間賃といった意味合いのお金です。

更新料は、賃借人（大家）の収入となります。

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更新料

賃貸借契約を更新して、さらにこの部屋に住みたいという場合に、更新料が発生する物件もあります。更新料が発生する物件かどうかは、賃貸借契約書に明記されていますので、ご確認ください。

更新料は、だいたい家賃の1から2ヵ月分が相場で、このお金は賃貸人（大家）の収入となります。ですが、契約更新時に更新料が発生する物件は、『部屋が借りてもらえない・・・人気がない』という傾向があります。

したがって、最近は更新料0円の物件も多くなってきています。この更新料の制度も、『賃貸不動産の悪しき慣習』といっても、過言ではありません。

また、全国で更新料の支払いをめぐる裁判が、起こっています。この裁判の行方を、注意深く見守っていきたいと思っています。

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賃貸借契約の更新

賃貸借契約書の契約期間は、通常2年間※となっています。（※物件によっては1年間とか、3年間の場合もあります。詳しくは賃貸借契約書をご確認ください。）

契約満了日が近づいてくると、仲介不動産屋から更新についての『お知らせ』が届きます。そのお知らせには、『新しい家賃※』 『更新料』 『更新事務手数料』 のことが書かれている場合が多いです。

※更新を境にして家賃の値上げが行われる場合も、まれにありますが、通常は今までの家賃の金額がそのまま据え置きとなるケースが多いような気がします。

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引っ越し

引っ越しの荷物が少ないときは、自分でレンタカーなどを借りて荷物を運びます。しかし、荷物が多いときは引っ越し業者に頼むことが多いと思います。転勤などで引っ越す場合は、引っ越しにかかる費用が経費として認められるケースが多いですから、業者に頼む方が多いようです。

引っ越し業者が荷物を運びいれる際に、壁のクロスや床のフローリングを傷つける場合がありますので、注意が必要です。

引っ越し業者が付けた傷は、引っ越し業者に直してもらうのが本来の筋です。また、このような場合に備えて、保険に加入している引っ越し業者も多いようです。このようなケースな為に、入居したらまず部屋の状態を確認することが必要になります。

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入居

賃貸借契約書を交わして、敷金・礼金※・前払い分の家賃（1ヶ月分）・火災保険料などを払えば、いよいよ入居となります。
※礼金が必要な物件に支払ってください。・・・最近は、礼金ゼロの物件が増えてきています。

入居のときは、仲介してくれた不動産屋さんが立ち会う場合と、立ち会わない場合があります。立ち会う場合、部屋の鍵（キー）は不動産屋さんが持ってきてくれます。立ち会わない場合は、前もって鍵（キー）を不動産屋さんまで取りに行かなくてはなりません。

鍵（キー）を受け取り部屋の中に入ったら、まず部屋の状態を確認してください。

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仲介手数料

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決められており、賃料の1ヶ月以内の額としています。 原則として、依頼者の一方につき賃料の1/2ヶ月分以下となります。（賃貸人・賃借人の各1/2ヶ月分ずつ以下）

ただし依頼者から媒介の依頼までに承諾を得ていれば、依頼者それぞれから合計で1ヶ月分以下であれば受け取ることができます。（消費税は別途加算）

つまり家賃が45,000円の物件であれば、仲介してくれた不動産屋さんに支払う手数料は45,000円が上限となります。賃貸人（大家）も仲介手数料を負担しても構わないのですが、一般的には賃借人（借り主）が全額負担している場合が多いです。

また最近では、『仲介手数料は1ヶ月分家賃の52.5％です』といったセールス文句で営業をしている、不動産屋さんも見掛けます。

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賃貸借契約書

物件の下見をしてお部屋が気に入ったときは、審査の申し込みをします。それで賃貸人（大家）の了解が取れれば、いよいよ賃貸借契約となります。

賃貸借契約の書類自体は、仲介する不動産屋さんが用意します。
（賃貸借契約書は、同じ内容の書類が2部用意されます。）

2部とも署名・捺印したのち、1部は賃貸人（大家）が保管し、もう1部は賃借人（借り主）が保管します。ここで注意したいのが、賃貸借契約書に署名・捺印する前に契約内容をよく確認するという点です。

賃貸借契約の条件として、火災保険への加入を義務付けている物件もあります。この場合の火災保険料は、賃借人（借り主）が負担する場合が多いです。

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連帯保証人

連帯保証人には、催告の抗弁権と検索の抗弁権はなく、債務者と全く同じ義務を負います。連帯保証人であれば、借りた本人と同等の地位となるため、借りた本人が理由の如何にかかわらず返済を拒否した場合や借りた本人の返済状況によっては連帯保証人にいきなり返済を求めることも可能です。

一般に、貸金での保証人となることは 『自分が借りたことと同等である』 といわれるゆえんであります。

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書類審査

部屋が空いているからといって、すぐに貸してもらえるわけではありません。賃貸人（大家）も貸す相手を選ぶというわけです。賃貸人（大家）が気がかりなのは、やはり・・・『家賃をきちんと払ってくれるのか？』　これに尽きると思います。

したがって賃借人（借り主）がサラリーマンであれば、その勤務先と年収を聞いてくる場合が多いです。また賃借人（借り主）が学生の場合は、連帯保証人の仕事や年収を聞かれます。

実際に勤務先や年収を聞いてくるのは仲介している不動産屋さんですが、不動産屋さんは賃貸人（大家）に聞いた内容を報告します。　『部屋を貸すか、貸さないか・・・？』　最終的な判断をするのは賃貸人（大家）になります。

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賃貸住宅を借りるとき

進学や就職などで親元を離れ、はじめて一人暮らしを始める・・・そんな方も多いと思います。

住むところを探すのは、最寄りの不動産屋さんで探す場合が多いと思われますが、最近はインターネットで検索して、ある程度物件をしぼってから最終確認で現地を見られる方も多いのではないでしょうか？

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礼金

礼金とは、賃借人（借り主）が賃貸人（大家）に対する、　『お礼』　の意味で支払うお金です。戦後間もない頃から残る古い慣習です。その時代は住宅事情が悪く、住むところを貸してくれる賃貸人（大家）に対してお礼金を払っていました。

礼金は敷金と違い、払ったお金は戻ってきません。

住宅事情が変化してきましたので、以前に比べて礼金をとる賃貸物件は少なくなりました。当然ですが、賃借人（借り主）は家賃を支払って部屋を借ります。賃貸人（大家）からみれば、賃借人（借り主）はお客に当たります。

『部屋を借りていただいて、ありがとうございます』　と・・・お礼を言わなければいけないのは、賃貸人（大家）の方といえます。もう時代は変わったのです。　『どっちが客なのか・・・？』　よく考えていただきたいものです。

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敷金とは

敷金とは家賃の滞納等があったときに、賃貸人（大家）がそこから充当する目的で、賃借人（借り主）から預かるお金です。賃借人（借り主）に返却するのが原則です。

ところが、借りていた物件を明け渡すときに、いろいろと難くせをつけられて、預けていた敷金が戻ってこないケースがみられます。本当に返してもらえないお金なのでしょうか・・・？

石原東京都知事の名言があります。
『私たちの街を住みにくくしているのは・・・
1.カラス 　2.外国人犯罪者 　3.賃貸不動産の悪しき慣習である！』

知らないと損をすることが世の中にはたくさんありますが、この賃貸住宅の敷金に関する問題は、その代表的なものだと考えております。

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賃貸住宅

2009年度に全国の消費生活センターに寄せられた、賃貸住宅の敷金をめぐる相談件数は、約1万5000件にのぼっています。

『きれいに使っているのに、畳の表替えや清掃費用を請求され、納得がいかない・・・』といった相談が依然、後を絶ちません。

賃料を支払って家屋（部屋）を使用する場合には、そこで生活する権利が契約によって認められています。その反対給付として賃料を支払っているので、『通常の生活』から生じる家屋（部屋）の損耗については、賃借人は責任を負わないとするのが、判例等の考え方です。

アパートやワンルームマンション、あるいは戸建住宅などの賃貸住宅を借りるときは、敷金を賃貸人（大家）に預けるのが一般的です。敷金は仲介した不動産屋さんが預かる場合もあります。

しかし、敷金は賃貸人（大家）と賃借人（借り主）との間に結ばれる賃貸借契約書 の中で記載されている項目ですので、原則的には賃貸人（大家）が預かることになります。

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賃貸住宅のガイドライン

国土交通省は10日、民間賃貸住宅を退去する際の修繕をめぐるトラブルを防ぐため、一般的な原状回復のルールを示したガイドラインを見直す方針を決めた。

近年の判例や損傷事例を詳しく解説し、実際の事例に当てはめやすい内容に改める。今年度中に改定版を取りまとめ、不動産業界などの関係者に活用を働き掛ける予定だ。

ガイドラインは、旧建設省が1998年3月に策定・公表した。借り手の故意や過失で生じた損傷の修繕費は、借り手が負担する一方、経年変化や通常の使用による損傷の修繕費は家賃に含まれるとの方針を提示。

床や壁といった部位別に、通常使用時とそれ以外の使い方で生じる損傷事例を紹介している。2004年2月には、新たな損傷事例などを加えた改定版を出した。

ただ、国民生活センターによると、「きれいに使っているのに、畳の表替えや清掃費用を請求され、納得がいかない」といった相談が依然、後を絶たないという。

09年度に全国の消費生活センターに寄せられた賃貸住宅の敷金・保証金などをめぐる相談件数は、約1万5000件に上っている。

同省はこうした現状や、「現行のガイドラインは実際の事例に当てはめにくい」といった関係者の意見を踏まえ、ガイドラインをさらに詳しい内容に改め、未然のトラブル防止へ役立ててもらう方針。

見直しに当たっては、原状回復に関する新たな判例を追加するとともに、損傷事例の説明も充実させる予定だ。　

賃貸住宅に住まれている方には、朗報です。

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