広島のリフォーム

マンションリフォーム

分譲マンションは RC造（鉄筋コンクリート）や、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）で、建てられています。そのため、強固なイメージを持たれがちですが、年月と共に劣化は進みます。構造物である以上、機能低下や劣化は避けられません。ただそれを、最小限で防ぐことはできます。それが大規模修繕工事です。

大規模修繕工事は、建物本体の劣化を食い止めるだけでなく、建物の資産価値の低下も防ぎます。また、劣化してから修繕するのと、定期的に修繕するのとでは、建物の安全性はもちろんのこと、掛かる費用もかなり違ってきます。

大規模修繕工事とは、マンションの共用部の維持・管理のために、計画的に行う修繕のことを言います。

競争入札で大幅削減が可能

管理会社を変更するかどうかはともかくとして、競争入札をすれば、管理費が下がる可能性が大いにあります。

管理会社が管理費の値下げに応じなかったり、区分所有者 の多くが管理会社に不満を持っていれば、競争入札のチャンスです。ただし、競争入札をするということは、管理会社の変更もありうるので、その準備も必要といえます。

まず、現状の管理委託契約を検討し、管理会社が替わることになっても、管理組合に不利な事項が無いことを確かめます。もしあれば、事前に管理規約を改定します。

管理会社からしてみれば、『管理契約を打ち切られ、管理会社を替えられること』は、最も嫌なことです。しかし、いつまでも管理会社に、おいしい思いをさせておくわけにはいきません。

区分所有者の一人ひとりが団結して、『管理費の値下げのためには、管理会社の変更も辞さない』といった、毅然とした態度で臨む必要があります。

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管理費が高すぎる

管理会社は競争原理がまったく働かないなかで、 『管理費を下げると適正なサービスができなくなる』 といって、従来通りの管理費を押し通してきました。

では、マンション管理の委託業務の適正価格は、どうやって知ることができるのでしょうか。管理委託費や保守点検の費用が適正なのかどうかは、建築の専門家でも、判りにくい項目といえます。なぜなら、単純に価格で比較できない部分が多いからです。

しかし、詳細な管理業務仕様書 を作成し、なるべく多くの管理会社から見積りをとることで、おのずと適正価格は判ってきます。

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競争入札で管理費は下がる

マンションの会計には　『管理費会計（一般会計）』　と　『修繕積立金会計』　の、２つがあります。管理費会計は、その大半が管理会社に支払う費用で、清掃やメンテナンス費といった日常のマンション管理のために使われます。 修繕積立金 会計は、大規模修繕工事などの大きな出費のために蓄えられます。

多くのマンションの管理費の問題点は、
1）競争原理が働いていないので、管理費が適正価格なのか判らない
2）管理品質(サービス）が比較できないので、よい管理なのか判らない　　の、2点です。

しかも多くの区分所有者 が、この問題点に気付いてさえいません。これが当たり前・・・と思っています。ほとんどの区分所有者が、管理費が何に使われているのか、しっかりと把握していないのが現状なのです。

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管理業務仕様書の見直し

管理委託の内容は、国土交通省が策定した『標準管理委託契約書 』の定型が、そのまま使われている場合が多くみられます。しかし、実際に管理がスタートしてみると、当初予測されなかったさまざまな事態が、起こってきます。

新築から10年、15年経過しても、当初のサービス内容のままで管理を行うのは、現実的ではありません。管理費を支払っている区分所有者 からすれば、業務内容について定期的に管理会社と協議し、そのときどきで望まれるサービスを、タイミング良く提供してもらうことが、理想と言えます。

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管理会社に対する不満

『管理会社が何もしない・・・』 とか、『管理費が高すぎる・・・』 など、多くの管理組合 が管理会社に対し、不満を抱いているようです。

マンションの管理業務には、さまざまな項目が含まれています。管理会社にきちんと仕事をしてもらいながら、管理費を合理的に削減するためには、それぞれの業務を把握しておかなければなりません。

ところが、『管理会社がどのような業務をしているのか』 が、明確になっていないマンションが見受けられます。それは、管理会社との間で交わされる『管理委託契約書』 に添付されている、『管理業務仕様書』が曖昧だからといっても過言ではありません。

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主な管理業務

マンション管理の主な業務は、次の3点があげられます。

1.事務管理業務
区分所有者全員から管理費、修繕積立金を徴収します。
また、集めた管理費から各業者へ支払いを行います。

ちなみに、徴収した管理費や修繕積立金はペイオフ対策などして、銀行に預けるのが一般的です。マンションの規模にもよりますが、修繕積立金 は数千万円から数億円になり、取扱いに注意が必要です。通常、銀行の通帳は管理会社が保管し、銀行印は管理組合の理事長 が保管しています。

2.管理員業務・日常清掃業務
管理員自身が日常清掃を行い、定期的に清掃業者がポリシャーなどの機械を使って清掃を行います。

3.設備保守点検業務
エレベーターなど法定点検が義務付けられている設備に対して、専門業者に点検を委託します。

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会計全体の見直し

これは消費税の議論に似ています。国の財政赤字が減らないからと言って、安易に消費税を5％から10％に値上げする・・・。

これで民主党は、2010年の参議院選挙で大敗しました。選挙に負けるのは当然です。真っ先にやるべきことは、ムダを削ることなのです。消費税の値上げではありません。

大幅な資金シュートによって、破綻している長期修繕計画 を立て直すためには、まずムダを削ることです。修繕積立金の値上げではありません。

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コスト削減

【マンションの管理費は、聖域ではありません】

管理会社の抵抗は予想されますが、最も大きなコスト削減の可能性を秘めているのは、『管理費』といっても過言ではないのです。たいてい、毎月管理費も自動引き落としされています。

代表的な管理費のムダは、次の3点に潜んでいるといえます。
1) 管理会社に支払っている管理委託費
2) エレベーターのメンテナンス費
3) 機械式駐車場のメンテナンス費

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まず検討すること

長期修繕計画 の破綻とは、修繕積立金の不足からくる『資金ショート』です。新築分譲マンションの長期修繕計画が破綻している原因の多くは、ディベロッパーがマンションを販売するために、新築時の修繕積立金を安く設定しているといっても、過言ではありません。

修繕積立金のなかでは、大規模修繕工事費が最も割合を占めています。したがって、大規模修繕工事のコスト削減を図れば、それなりの成果が出ることは間違いありません。

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値上げ

分譲マンションを購入するとき、法律に基づいて長期修繕計画について説明を受けているはずです。ディベロッパーが作成した長期修繕計画には、最初から『修繕積立金の値上げ』と『一時金の徴収』が組み込まれている事例は少なくありません。

しかし、購入時には大半の区分所有者 がそのことに気付かず、購入後10年くらい経過して、ようやく事の重大さに気付くのです。そういった、マンションの管理組合がほとんどです。

新築入居時の『管理費』『修繕積立金』は、マンションディベロッパーの都合により、『マンションを売る』ために設定されているといっても、過言ではありません。

修繕積立金が不足して長期修繕計画が破綻していることは、ほとんどのマンションが抱えている問題です。

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修繕積立金のからくり

修繕積立金が月6,000円程度の、新築分譲マンションをよくみかけます。なにも知らないで購入を検討している人は 『安くて良い物件』 と思うでしょう。しかし実際は、そんな金額では長期修繕計画は成り立ちません。

ディバロッパーは、はじめから 『修繕積立金は月10,000円』 とすると・・・ユーザーに 『修繕積立金が高い』 と敬遠されると考え、分譲販売時の修繕積立金を低く設定する傾向があるのです。

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長期修繕計画は破たんしていた・・・

長期修繕計画とは、マンション住民が将来にわたって安心してマンションに住み続けていくための、建物を維持する修繕計画と、それを支える資金計画のことをいいます。マンションでは『長期修繕計画』の作成が義務付けられています。

この資金は、マンションの区分所有者が支払っている、『修繕積立金 』 でまかなわれています。修繕積立金は大抵の場合、毎月銀行口座から自動引き落としで支払われています。

ところが、多くのマンションでその修繕積立金では、お金が足りないのです。

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管理費の適正価格

多くのマンションの管理費の問題点は、
1) 競争原理が働いていないので、管理費が適正価格なのか判らない
2) 管理品質(サービス）が比較できないので、よい管理なのか判らない　・・・の、2点です。

しかも多くの区分所有者が、この問題点に気付いてさえいません。これが当たり前と思っています。ほとんどの区分所有者が、管理費が何に使われているのか、しっかりと把握していないのが現状なのです。

しかし、マンション管理費の適正価格を、知る方法がないわけではありません。同一条件で、複数の管理会社による競争入札をすればよいのです。

ようやく、この業界も独立系の管理会社が参入するようになり、体質が変わりつつあります。

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管理費が比較できない理由

マンションは、それぞれに規模・形状・住戸数・築年数・管理業務内容などが違うため、異なるマンションの管理費を、単純に比較できないのです。

また、少し前まで管理会社どうしの間で、『他社の物件は荒らさない・・・』といった、暗黙の了解のようなものがあったようです。 ○○管理や□□コミュニティなど、親会社の名前が連想できる管理会社があると、どこの会社がディベロッパーなのかがわかります。他社が開発した物件には、手を出したらいけない・・・というわけです。

【自社の利益を守りたいから、他社の利益も荒らさない】・・・もちつ、もたれつの関係というわけです。

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マンション管理費

ほとんどのマンションの区分所有者 は、管理会社の比較をしたことがありません。それもそのはず、管理会社はマンション管理費の内訳を、公にしていません。

スーパーに売っている野菜や果物と異なり、商品に値札が付いているわけではないのです。

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無関心が最大の敵

あたかも、競争入札を行っているように見せかけて、あらかじめ落札する業者が決まっている・・・。まさに談合です。建設業界の体質は、なかなか変わりません。『大規模修繕工事が談合の温床になっている』といっても、過言ではないのです。

キックバックは毎回、管理会社の方から、落札業者へ要求されていまた。・・・過去の実例です。 出来レースの仕切り役は、なんと管理会社だったのです。 管理組合 からしてみれば、なんとも腹立たしいことです。

区分所有者の無関心が、大きなムダを生み続けています。 【無関心が最大の敵】なのです。いつまで、ムダ金を払い続けるつもりでしょうか・・・？

すべての管理会社がこのような状態とはいいません。マンションの管理組合 にどのようにしたら喜んでもらえるかを真剣に考え、日々努力している管理会社もあります。

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マンション住民は素人

ほとんどのマンション住民は、マンション管理や修繕工事について、専門的な知識がありません。専門的な難しいことを言われたり、『これは自治体の指導で○○となっています』 などと言われると、『そんなものかな・・・』 とか 『管理会社の言う通りに・・・』 となってしまいます。素人ですから無理もありません。

そうなると管理会社は、しめたものです。マンション管理組合は、管理会社を頼り切ってしまっています。区分所有者 のだれも、管理会社のサービスや価格を、比較しようとは思いません。

修繕工事の競争入札があったとしても、管理会社の息のかかった業者だけで入札すれば、工事価格が維持できるのです。落札した業者がそのお礼として、管理会社に契約金額の一部を、 キックバックしていた実例もあります。

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管理会社の思うつぼ・・・

そんな、初めて理事 になる方達にとって、最も頼りになるのが管理会社の担当者（フロントマン）です。フロントマンとはフロント担当者ともいい、自分が担当するマンションを区分所有者 に代わって管理しています。てきぱきと対応してくれるフロントマンがいてくれたら、管理会社まかせで、これほど楽なことはありません。

『この部分は今すぐに修理が必要です。修理には○○円かかります』とか・・・　　『2・3年のうちに大規模修繕工事 をやらなければ、このマンションはスラム化します・・・』 とでも言われようものなら、プロが言うのだからその通りだろうと、鵜呑みにしてしまいます。

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輪番制

マンション管理組合の理事は、輪番制で選ばれることがほとんどです。『来期は○○さんの番ですから、お願いします・・・』 といった順番で、理事が決まっていきます。はじめて理事になった人は、よほど意欲的に勉強していない限りは、何をすればよいのかさえ判りません。理事長 にでも選ばれようものなら、なおさらです。

『お隣の声がうるさい』 だの 『分別してゴミを出さない人がいる』 だの、マンション特有の揉め事を持ち込まれてしまいます。また、ほとんどのマンションで、理事長や理事の役職に就いても無報酬です。つまりボランティアなのです。せっかくの休日が、理事会などの会合でつぶれてしまうことも、少なくありません。

輪番制で理事になられた方の多くが、『なんとか早く任期が過ぎないかなぁ・・・』 と思ってしまうのも、無理のないことです。

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競争原理と適正価格

この管理会社の体質というものは、マンションの管理組合 にとって、まったく困ったものです。マンションの管理費について 『適正価格』 が形成されていないのです。しかも競争が無いため企業努力もありません。したがって、『商品』 であるマンション管理のサービス（品質）が向上しません。

すべての管理会社がこのような状態とはいいません。マンションの管理組合 にどのようにしたら喜んでもらえるかを真剣に考え、日々努力している管理会社もあります。

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マンション管理の比較

自分が購入した分譲マンションの管理と、それ以外のマンションの管理を比較することは、難しいといえます。建物の規模・大きさ・住戸数・築年数・管理内容などがそれぞれ違い、単純に比較できないのです。

マンション管理に対して、『それが安いのか高いのか？』　比較することができずに、自動的に支払っているのが現状です。このようなことが、あっては欲しくないのですが・・・『管理会社の思惑次第で、いくらでも手を抜き、楽をすることができる商売』・・・と、いっても過言ではありません。

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管理会社の問題点

マンション管理を委託する業者（管理会社）というのは、マンションを購入するときにはすでに決まっています。新築で購入した分譲マンションの多くは、ディベロッパーやゼネコンの子会社 が管理会社となります。

自社で開発したマンションの管理を、他社と競争することなく、そのまま子会社に廻しているのです。マンション管理という仕事は、さほど営業努力をしなくてもお客様（管理組合）と契約できる 『オイシイ仕事』 といっても過言ではありません。

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施工業者の決定

まずは施工業者の業務内容や、有資格者の人数などを事前に知った上で、見積りを依頼します。 修繕積立金 の絡みもあり、工事費を安く抑えたいのは当然です。しかし、決して 『安かろう、悪かろう・・・』 の仕事は望んでいないのです。

将来のことを見越した、きちんとした仕事をしてもらうのが、最優先です。屋上防水などは、あらかじめ保証期間を定めて発注します。きちんとした仕事をしてもらうには、適正価格で発注することが重要だと考えます。

また、せっかく 『屋上防水は10年保証する』 と定めて発注しても、施工業者が10年以内に倒産 してしまっては、どうにもなりません。保証書は、ただの紙切れになってしまいます。

先のことは誰も判りません。この判断は非常に難しいのですが、施工業者の財務内容なども、一応、確認しておいた方が良いと考えます。多少、工事費が高くても信頼できる施工業者に発注した方が、あとあと安心ということができます。

提出された見積書の内容を確認し、施工会社と面接するなどして、工事に臨む姿勢や体制などを確認します。そして、総会 を開き、施工会社、工事費、工事期間などについて決議するのです。

施工業者の選定は、公明正大に行う必要があります。決して管理会社まかせにしてはいけません。国会が国の最高機関であるのと同様に、マンションにおいては、総会が最高意思決定機関なのです。

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設計図と仕様書

管理組合で検討した内容は、説明会の開催や議事録などで、区分所有者 全員に知らせておきます。つぎに、総会 で修繕内容（基本計画）を決議します。また、コンサルタント会社には、基本計画に基づいて大規模修繕工事の設計図と仕様書を作成してもらいます。

【設計図】・・・大規模修繕工事のための改修図面。工事範囲や位置、寸法、工法などを記載した図面。

【仕様書】・・・使用材料、メーカー、工法、数量、保証期間などを、おもに文章で記載したもの。

これらの、設計図と仕様書が準備できれば、どの施工業者からも同じ内容で、工事の見積書を取ることができます。また、同じ内容で、工事が発注できることになります。さらに、過去にどのような修繕工事をしたのか記録として残しておくこともできます。

なお、コンサルタント会社を間に入れず、直接施工業者に発注することも可能です。ゼネコンに発注するときなどは、コンサルタント会社を間に入れない場合が多いと思います。この場合、施工業者（ゼネコン）側に、設計図と仕様書を作成してもらうことになります。

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進め方

大規模修繕工事を計画する段階で、数社の施工業者から見積書をとる必要があります。ですが、各施工業者の見積書の内容が判らなければ、ただ混乱してしまうだけです。

ほとんどの見積書が、専門的な材料名や工法名、その工事費の羅列です。また、○○工事一式という表現もよく使われます。ただでさ、建築用語は馴染みが無くて判りづらいのに、見積書はさらに難解なものに思えます。

大規模修繕工事が、素人にはとっつきにくく、敷居の高いものになっている要因の一つといえます。見積書作成者は意図的に、『どちらでも受け取れるような表現』 を使っている・・・そんな気さえしてきます。

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十分な説明と意見交換

大規模修繕工事の決議の前に、あらかじめ情報伝達の場や、意見交換の場を設けると良いと考えます。具体的には広報紙の配布や掲示、アンケート用紙による意見収集や説明会の開催などです。

区分所有者の一人ひとりが、『自ら参加している』 という、雰囲気をつくることが大切です。進捗状況や問題点などを、あらかじめ区分所有者全員が共有しておくと良いでしょう。

どんなに強固な構造のマンションでも、手入れを怠ると年月の経過とともに、劣化が進んでいきます。マンションの安全性や快適性、資産価値を守るためには定期的な修繕が必要なのです。

より美しく住み心地の良いマンションに発展させるのは、区分所有者の皆さん一人ひとりの協力が不可欠といえます。大規模修繕工事 は、皆のために行うものです。・・・『無関心が最大の敵！』 といえます。

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工事に関する総会

多くのマンションの管理規約は、国が定めた『 マンション標準管理規約 』に準じていると考えます。それによると、総会は区分所有者 の1／2の出席（委任状含む）で成立します。また、建物の維持管理に関する議案（通常の修繕）については、その出席者の過半数が賛成すれば可決できます。

工事の内容が不明確だったり、施工業者選定のプロセスに不審な点があったりすると、賛成できない人が出るのは当然です。区分所有者全員の理解が得られていないと、管理組合の理事や修繕委員が、かなり苦労することになります。・・・また、場合によっては、その信頼も失うことになるかもしれません。

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合意

大規模修繕工事は、多額の工事費用、長期間に渡る工事、騒音や臭い、工事関係者の出入りなど色々な問題があります。マンションの外観や、防犯カメラの取付といった新機能の追加など、価値観が一人ひとり違うため、『合意』 に至るまでが難しいと考えます。その合意は、総会 での決議で成立します。

国会が国の最高機関であるのと同様に、総会がマンション管理組合の最高意思決定機関 であるといえます。総会には、年1度開催される「定期総会（通常総会）」と、臨時的に開催される「臨時総会」の2種類があります。

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コンサルタント会社の主な業務

【マンションの調査・診断】
築十数年経過したマンションが、現在どのような状態なのか・・・細部にわたって調査します。この調査結果から、マンションの劣化状況を診断し、報告書を作成します。その報告書には、調査した部位の状況、劣化具合、修繕が必要か否か、緊急性、必要な修繕方法などを記載します。

【修繕内容の検討】
診断結果によって、修繕が必要な箇所が明確になってきます。また、区分所有者 へアンケートをとって、改善が必要だと思われる部位を、探し出すことも必要です。改修するか否か、どのような改修をするのかをまとめた、基本計画を作成します。

【工事金額の検討】
大規模修繕工事の概要が見えてきたら、工事費の概算見積りを作成します。これにより、どこにいくらお金をかけるのかが判り、全体的な予算が見えてきます。この段階で、修繕積立金 ですべて賄えるのかどうか、判断ができると思います。

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一級建築士事務所

一級建築士事務所によるコンサルタントについて、その特徴を述べます。

コンサルタント会社の利点は・・・
1) 第3者として、管理組合、施工会社、管理会社とは異なる立場で、客観的な判断ができる。
2) 建築、給排水設備などの、専門的で将来を見越した、設計ができる。
3) 数社の施工会社から、でてきた見積りに対し適切な査定ができる。　　・・・などがあげられます。
　　
一般的に大規模修繕工事 は、計画から工事完了まで2年から3年はかかる大事業です。したがって、コンサルタント会社とも、自然と長い付き合いになると考えられます。

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コンサルタント会社の選定

『外部のコンサルタント会社を選べば良い』 と、ひとことでいっても、それがなかなか難しいことです。『自分たちが何を頼みたいのか』 を明確にしておかないと、それにふさわしいコンサルタント会社が選べません。

一般的にコンサルタント会社とは、一級建築士事務所やマンション管理士 事務所が該当しますが・・・そのコンサルタント費用の金額に、疑問を抱くことも少なくありません。

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管理会社まかせにしない

マンションのことを熟知し、常に管理組合をサポートしている点では、一番身近な存在です。　ですが、近年、 管理会社の社員が、管理組合の運用資金として積み立てていたお金を横領するという事件 が発生しました。横領したお金は、判っているだけで約8,000万円にのぼります。

管理会社の事務管理業務の中に、管理費・修繕積立金の徴収というのがあります。

徴収したお金は銀行に預けるのが一般的ですが、その時通帳は管理会社が保管します。それは、区分所有者の中には、修繕積立金を支払っていない人がいたりするので、その催促を管理会社がしなければなりません。それで、入金確認のために、通帳は管理会社が預かっています。

当然ですが・・・修繕積立金 がいくら貯まっているか？・・・管理会社は判っています。

普段からマンションの世話をしてくれているからと、安心して管理会社に大規模修繕工事をまかせてしまうとどうなるでしょうか。管理会社はマンションの財政状況を、完全に把握しています。管理組合がいくら支払えるのかも、判っているのです。

『大規模修繕工事は談合の巣』 といっても、過言ではありません。

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専門家の活用

大規模修繕工事をサポートしてくれる、専門家を活用してみましょう。

専門家は大きく分けて、3つに分類できます。通常、見積りや相談は無料で応じてくれるので、積極的に活用した方がよいと考えます。

1） 管理会社・・・施工部門を自社の系列会社で持っている場合。
2） ゼネコン・・・新築のとき、そのマンションを建てた建設会社など。
3） 塗装会社・・・塗装会社が、外部足場工事やシーリング工事なども、いっしょに施工する場合など。

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だれにサポートを頼むのか・・・

大規模修繕工事 は、管理組合が主体となって、工事を発注することになります。そのため、工事に関する専門的な知識が必要です。しかも扱う金額が大きいため、戸惑ってしまいます。

『どこから手をつけて良いのか、まったく見当がつかない・・・』 という管理組合も多くみられます。

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透明性の確保

大規模修繕工事は、マンションの規模によりますが、その工事費が数千万円から数億円になります。当然、そのお金を目当てにした利権が絡んできます。

『区分所有者の一部の人だけで、大規模修繕工事を計画している』・・・このように思われないためにも、情報は全てオープンにする必要があります。意見のある方には、理事や修繕委員会でなくても、一緒に会合に参加してもらうとよいでしょう。

また『自分は聞いていない』 などという人が出ないように、打合せした内容は議事録にして、区分所有者全員に配布する必要があります。そうすると自然と、区分所有者の意識が大規模修繕工事に向かうようになります。

『共同の利益』 のために、区分所有者が一緒になって協力し合うことが、大切です。

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修繕委員会の活用

区分所有者の中には、建築や不動産関係の職業に就かれている方も、少なくないでしょう。大規模修繕工事は計画から工事完了まで、2年から3年と長い期間を要します。また、防水工事や塗装工事などの、ある程度専門的な知識も必要です。

管理組合の理事長や理事 は、マンション内の他の業務も抱えています。また任期が過ぎて途中で交代すると、その引き継ぎが大変です。そこで、大規模修繕工事を円滑に進めるため、専門の委員会を設置すると、合理的に計画が進められると考えられます。

理事会と大規模修繕委員会は、うまく連携する必要があります。できれば、何人かの理事が委員会に出席し、共通の認識の上で行動することが必要と考えます。

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だれが進めるのか・・・

『マンションのメンテナンスは、管理会社に任せておけば全部やってくれる』・・・こういった考え方は、はっきりいって間違っています。修繕工事の発注者は、マンションの区分所有者 の集まりである『管理組合』です。管理会社が主体になり、管理組合が知らない間に進められているような修繕計画は、むしろ怪しむべきです。

管理組合が主体となって大規模修繕工事が計画され、管理組合によって施工業者が決められます。また、工事費を出すのも管理組合（つまり、区分所有者全員）です。

大規模修繕工事に必要な、マンション全体を覆う足場やシートは、日常生活に不便を強いられます。ですが、工事が安全かつスムーズに進むように協力するのも、区分所有者と居住者全員なのです。

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修繕のタイミング

大規模修繕の時期は、一律に決められているわけではありません。計画的を立てることは大切です。ですが、長期修繕計画で今年が大規模修繕の年だからといって、必ず工事が必要というわけではありません。程度にもよりますが、2から3年先延ばししても構わないと考えます。

よくある、『このマンションも、築○年目だから修繕しなければならない・・・』といった、大規模修繕工事ありきの考え方は間違いといえます。

では、いつ修繕すればよいのでしょうか？・・・それは、耐用年数やメーカーの保証期間、実際の劣化状況、そして管理組合の修繕に対する体制、修繕積立金 の残高、などによって変わってくるのです。これらを踏まえた、総合的な判断が必要といえます。

長期修繕計画では、どのマンションもおおむね10?15年のサイクルで、大規模修繕工事が設定されています。一概には言えませんが、極力、工事を先延ばしし、できれば15年のサイクル（もしくはそれ以上）で、大規模修繕工事を行った方が良いと考えます。サイクルを延ばせば、修繕積立金を低く抑えることができるためです。

くれぐれも、『管理会社の言いなり』 に、ならないよう注意してください。

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共用部と専有部

大規模修繕工事において注意が必要なのは、管理組合 が修繕しなければならない部分と、区分所有者自身が修繕すべき部分の分け方です。

・管理組合が修繕しなければならない部分は『共用部分 』 です。・・・屋上防水、外壁、共用廊下、エレベーター、自転車置き場、機械式駐車場、給水管、受水槽、排水管　など

・区分所有者自身が修繕すべき部分は『専有部分』 です。・・・ただし、バルコニーは各住戸が専有使用していますが、一般的には共用部分 として、管理組合が修繕することになります。

【給水管や排水管は、特に注意が必要】
給水管や排水管のように、共用部分と専有部分が一体となっているものについては、工事の時期を分けずに、一緒に工事を行うのが最善策と考えます。共用部分である立て管を修繕しても、住戸内の横引き管が既存のままだと効果が半減するためです。

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どこを修繕するのか？

マンション内の共用部分 は、すべて大規模修繕工事の対象になります。建物全体のほか、ふだん目にすることの少ない給水管、受水槽、排水管、ガス設備、電気設備なども含まれます。敷地内の舗装、植栽、自転車置き場、機械式駐車場　なども忘れてはいけません。

【大規模修繕工事の主な内容】
・屋上防水改修・・・アスファルト防水、防水押えコンクリート
・外壁改修・・・タイル、塗装
・床防水改修・・・共用廊下、バルコニー

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修繕工事の考え方

マンションは、管理組合 の考え方ひとつで大きく変わるといっても、過言ではありません。自分たちがそのマンションを大切にし、長く住み続けたいと思うなら、資産価値の高いマンションにすることもできます。

1.自分たちのマンションには、どんな設備があるのか。
2.過去にどんな修繕をしているのか・・・

　　　　　　　　　　　　　　　またその部分は、今はどうなっているのか。
3.マンションの設計図書や修繕記録は整っているのか。

これらについて、理事会などで意見交換することをおすすめします。『自分は素人だから専門的なことは判らない』とおっしゃる方がおられます。ですが、誰だって最初は素人です。判らないことがあれば、ひとつひとつ覚えていけば良いいと思います。

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劣化や不具合

買った当初は最新鋭の分譲マンションでも、年数が経つにつれ、だんだん新築物件との機能格差が広がっていきます。たとえば、オートロック、インターネット設備、デジタル放送等の共視聴設備、カメラ付きインターホン、防犯カメラなど、こういった設備の技術は、年々高度なものになっていきます。

また、法令の改正により『法規上必要とされる性能』を、既存の設備では満たさなくなってしまうことも、少なくありません。そのため、既存の設備を丸ごと交換したり、足りない設備を新たに設置したりといった工事も、管理組合の意思で行うことになります。

そのほか、マンション購入時には気付かなかった建物のもともとの不便さや、安全性、維持管理にコストがかかりすぎるなどの問題も発生してきます。こういった場合も修繕工事をして、不具合をひとつひとつ解消していかなくてはなりません。

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なぜ必要なのか。

どんなに強固な構造のマンションでも、手入れを怠ると年月の経過とともに、劣化が進んでいきます。マンションの安全性や快適性、資産価値を守るためには定期的な修繕が必要なのです。

ただ古ぼけさせるのではなく、より美しく住み心地の良いマンションに発展させるのは、 区分所有者 の皆さん一人ひとりの協力が不可欠といえます。・・・『無関心が最大の敵！』なのです。

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横領の手口

【管理組合の資金 約8,000万円を横領　マンション管理会社の元係長】

ライオンズマンションの管理業務を請け負う大京アステージ（東京、益田知社長）は2008年3月5日、同社沖縄支店（旧沖縄大京）の三十代の元男性係長が2000年1月から2008年1月までの間に、判明している分だけで那覇市を中心とした県内の19のマンション管理組合の運営資金約八千万円を横領していた。

各マンションでは、入居世帯が月約10,000円から約30,000円を払い、運営資金として積み立てている。

元係長は自分の担当するマンション組合に対し、運営資金の口座を移したり、修繕費や共益費の名目で金を出し入れしたりする際、架空の書類を作成し、組合の承認印をもらっていた。さらに残高証明書を偽造し、発覚を防いでいたという。

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事件の概要

この事件は、業界最大手の不祥事だけに大きな波紋を呼んでいます。

2007年4月大京アステージによる沖縄大京の吸収合併に伴い、会計業務の本社集約に向けた変更作業の過程で発覚しました元係長は2000年1月から2008年1月までの間、判明している分だけで約8,000万円を、担当していた県内19の管理組合から私的に流用していました。

架空の支出で理事長の承認印を得たり、ペイオフ対策として管理組合口座から別口座への移管の際、一部横領したまま残高証明書を偽造するなどして発覚を防いでいました。〔（株）マンション管理新聞社発行　マンション管理新聞　第735号より抜粋〕

大京アステージ ホームページ トピックス　2008.3.5
不祥事件の発生について

過去実際に起こった事件

【ライオンズマンション管理組合の資金　約8,000万円横領】

大京アステージは2008年3月5日、沖縄支店元係長が管理組合の運営資金約8,000万円を着服流用していたと発表しました。大京アステージによると被害に遭った19の管理組合には報告を行い、同社が全額弁済したとしています。しかし着服期間は約8年に及び、社内でのチェック体制の甘さが浮き彫りになりました。

管理委託契約

管理委託契約についてですが・・・
・新たに契約を結ぼうとする時
・契約内容が変更となる時
については、区分所有者全員に対して「重要事項説明書」を配布し、説明会を開催しなければなりません。

また、従前と同様な内容で管理委託の再契約をする際には、区分所有者全員に重要事項説明書を配布した上で、理事会（理事長） に対し説明をする必要があります。それは総会 の場で説明しても構いません。

基本的に区分所有者から集めた管理費は、管理会社が好き勝手に使ってよいということではなく、管理組合との管理委託契約により管理業者が受け取る管理委託費の他は、管理組合から認められている費用しか使うことができません。その事務報告も理事会（理事長）に対して、必要とされます。

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管理業務主任者

管理業務主任者は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律 制定にともない、マンションの委託契約に関する重要事項や管理事務の報告を行うために設けられた国家資格のひとつです。

宅地建物取引主任者が不動産仲介業を営む際に必要なのに対し、管理業務主任者はマンション管理業を営む際に、設置が義務付けられます。管理業務主任者はその職務の上で、マンション特有の色々な問題に精通していなければなりません。

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マンションの管理会社

2000年12月にマンション管理適正化法が成立し、2001年以降、マンション管理組合 から委託を受けて管理業を行う場合、国土交通省への登録が義務付けられました。
（この法律で言う管理業とは、区分所有関係にある分譲マンションを対象としたものです。オーナーが丸ごと１棟所有しているような、賃貸マンションには適用外です。）

したがって、どのような職種の会社であっても管理業として国土交通省に登録していれば業務が可能です。マンション管理会社が、マンションを販売した不動産会社であったとしても、問題ないです。

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定期総会の議決

定期総会の議長は、特別な事情が無い限り、管理組合の理事長 が行います。『総会は、管理組合員の半数以上の出席が必要』というような、規約があるマンションもあります。

定期総会というのはマンションの管理組合が1年に1回開催し、1年間の収入（皆さんからの管理費や修繕積み立て）、支出（共用部分の修繕・清掃）の報告、そしてマンションのルールの修正の決議を取ります。

やむ負えず定期総会に出席できないときは、委任状や議決権行使書を定期総会開催前に提出します。しかし年に1回の定期総会ですから、できる限り出席されることを望みます。

定期総会に出席されないのは、選挙のときに投票に行かないのと同様に、無責任な行為だと考えます。

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定期総会

マンションの定期総会を行う場合、事前に区分所有者にお知らせします。定期総会については管理規約で定められています。

マンションごとに管理規約があって、マンションの区分所有者（持ち主）、占有者（区分所有者以外の賃貸入居者）は、管理規約を守らなくてはいけません。

マンションの区分所有者 は、定期総会への出席を求められますが、賃貸入居者は出席を求められません。しかし、賃貸入居者も管理規約を守らなくてはいけません。

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管理組合の総会

国会が国の最高機関であるのと同様に、総会がマンション管理組合の最高意思決定機関であるといえます。

総会での議決権は、株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで、いわゆる議会制民主主義の手続きによって可決することができます。

総会には、年1度開催される「定期総会（通常総会）」と、臨時的に開催される「臨時総会」の2種類があります。

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理事長の権限

理事長は、年1回以上の総会 を招集開催し、総会議案書を提出し、決議を執行して承認を得なければなりません。理事会は、総会における決定に基づき組合運営を行なう機関のため、緊急時の対応以外は決定権を有していません。

そのため次期の通常総会に間に合わない、新たな提案や変更事項が出た場合は、臨時総会を開催して区分所有者の決議が必要です。やむ負えず、臨時総会が開催できないときは、書面で区分所有者の同意を得る手続きが必要となります。

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理事会の活動

定期的に理事会を開催し、管理組合の総会における決定に基づき、組合運営を行います。

また、重要事項にあたる予算案や決算報告、事業報告、次年度事業計画、管理規約の改正案や法定点検の有資格者への委託契約、長期修繕計画案など、組合運営に必要な事項を協議・決議し、組合総会に提案する総会議案書の作成も原則的に、理事会の場で行います。・・・ですが、現実的にはどのマンションも、 管理会社 まかせになっていると思われます。

なお、事業報告および決算報告については、監事の監査報告を必要とします。

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管理組合の理事会

総会にて選出された理事長・会計の2役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成されるのが理事会です。

理事会を監査する役割を持つのが監事です。理事長・理事・会計・監事で、管理組合の主な運営を行います。

定期的に理事会を開催し、管理組合の総会における決定に基づき、組合運営を行います。

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修繕積立金の使途

国土交通省マンション標準管理規約では、積立金を次の経費に充当する場合等に取り崩すことが認められています。取り崩す際は、管理組合総会の決議 が必要とされています。

1.一定年数の経過毎に計画的に行う修繕
2.不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
3.敷地及び共用部分の変更
4.建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
5.その他敷地及び共用部分等の管理に際し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画を策定し、必要となる修繕積立金を積み立てておくことが必要です。上記の費用を、一時金として区分所有者から徴収することは容易ではないからです。

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運用と目的

建物の維持管理に加え、修繕積立金が多いか少ないかということ自体が、マンションの資産価値の維持、向上を左右するものといえます。

専有部分の売買に当たって重要なことであるため、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の説明事項にも修繕積立金に関することが定められています。

この修繕積立金は、通常の管理費とは区別して経理すべきものであり、管理費に流用してはなりません。また、積立額の算定に当たっては、将来予測される各種の修繕工事の実施予定時期と必要な工事見込額を勘案することが大切です。

さらに、巨額の積立となるため、保管には慎重さが必要です。通常は銀行に預けますが、ペイオフ対策も万が一のために、考えておくべきだと思います。

マンションによっては駐車場等共用部分の使用料収入も、修繕積立金に充てられる場合もあります。

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修繕積立金

共用部分の計画的な修繕、臨時的な修繕を実施するために、徴収した金銭を積み立てたものを修繕積立金といいます。マンションによって様々ですが、1住戸あたり毎月8,000円から15,000円位が相場だと思います。

その他、区分所有物件を購入した時に「修繕一時金」や「修繕基金」等の名目で、定期の積立金とは別に一定の金額を納めている例もあります。

管理組合によっては、長期修繕計画 と修繕積立金の見直しを行なっていない場合、大規模修繕 を行う際に積立金が不足し、「修繕一時金」として総会決議により追加徴収される事例もあります。

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共用部分と専有部分との境界

共用部分と専有部分との境界について、区分所有法には明確な規定がありません。

国土交通省は、「マンションの管理の適正化に関する指針」 において、「特に、専有部分と共用部分の区分、専有部分と共用部分の管理及び、駐車場の使用等に関してトラブルが生じることが多いことから、「各部分の範囲及び、これに対するマンションの区分所有者等の負担を、明確に定めておくことが望ましい」としています。

【給水管や排水管は、特に注意が必要】
給水管や排水管のように、共用部分と専有部分が一体となっているものについては、工事の時期を分けずに、一緒に工事を行うのが最善策と考えます。共用部分である立て管を修繕しても、専有部分である住戸内の横引き管が既存のままだと、効果が半減するためです。

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専有部分

専有部分（せんゆうぶぶん）は、区分所有権の目的たる建物の部分をいいます。

区分所有権とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって、区分所有法によってそれぞれ個別の所有権の目的とされるものをいいます。

分譲マンションの各室などが、専有部分にあたります。

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共用部分

共用部分 （きょうようぶぶん）とは・・・

一棟の建物に構造上区分された数個の部分で、住居、店舗、事務所などの、その各部分に属さないものをいいます。

具体的には・・・
共用玄関ホール、共用廊下、共用階段、共用エレベーターホール、共用エレベーター室、電気室、機械室、パイプスペース、メーターボックス（給湯器を除く）、内外壁、界壁、床スラブ、基礎部分、バルコニー、ベランダ、屋上テラス、電気設備、給排水衛生設備、ガス配管設備、火災警報設備、インターネット通信設備、ケーブルテレビ設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、塔屋、集合郵便受箱、配線配管　　など、専有部分に属さない部分です。

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管理組合

区分所有者の集まりを管理組合といいます。

マンションや団地の購入者は、区分所有法に基づき区分所有者となります。購入した区分所有部の内側は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共用部分（専有部分以外の全て）を全区分所有者と共同で維持管理する義務が生じます。

実際には住まないで、所有する専有部分を賃貸とした場合でも、共用部分の維持管理をする義務に変わりはありません。

各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合の最高意思決定機関 である総会 が招集され、管理組合が設立されます。同時に管理組合の法律ともいえる管理規約が承認されます。

区分所有者は組合設立とともに必然的に組合員となることとされており、その運営に携わることになります。

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区分所有者

分譲マンションのように１棟の建物であっても、構造上区分された複数の部分に分かれており、それぞれの部分が独立して住居、店舗、事務所、倉庫など、建物としての用途に使用される場合には、それらの建物部分は分離してそれぞれ所有権の対象とすることができます。

こういった所有権のことを『区分所有権』といい、区分所有権を有する者のことを、『区分所有者』といいます。区分所有の対象となる建物全体を『区分所有建物』といいます。

区分所有者の中には、実際にそのマンションには住んでおらず、賃貸している方も少なくありません。その場合の賃貸入居者も、マンションの管理規約を守らなくてはいけません。

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マンション

素敵なモデルルームに、胸をときめかせて購入した新築マンションですが、いざ住んでみて初めて気づくのが、共用部分の維持管理です。

どんなに強固な構造のマンションでも、手入れを怠ると年月の経過とともに、劣化が進んでいきます。

ただ古ぼけさせるのではなく、より美しく住み心地の良いマンションに発展させるのは、 『管理組合の当事者意識に掛かっている』 といっても過言ではありません。

マンションの安全性や快適性、資産価値を守るためには、定期的な修繕が必要なのです。

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